复地高端别墅的营销策略报告.ppt

报告目标:
去化项目中的主力产品:别墅
报告结构:
企划包装
市场分析—客源定位及描述—项目定位媒介策略
营销推广策略
报告目的:
通过市场分析,了解当前形势,研究竞争对手,制定销售方案,
按公司要求完成预定销售目标
市场篇
申城总体住宅市场
推案量被动迁用房主导,本月供应小幅回落;
成交量变化不大,继续徘徊在78-80万/平方米之间;
成交价格受结构调整影响呈徘徊态势;
上海楼市恢复元气尚需时日,长期调整期内,价格将理性回归!
区域商品房市场
供应量受供应结构影响开始跌幅明显;
投机投资客撤离、自住客观望,成交继续萎缩;
受动迁房成交影响,区域均价出现大幅下滑;
供应结构调整,带动区域市场“洗牌”及价格“回归”!
竞争板块别墅市场
竞争板块划分
莘闵
虹梅
沪闵路沿线
板块划分原则:
寻找对本案客源形成过滤之板块
寻找相邻的别墅聚集区
寻找存在同质性产品之板块
沪闵路沿线板块
圣得恒业花园
合生城邦
圣特丽墅
板块特性
分布缺乏集中性,板块南北跨度较大。
生活配套主要依托于老闵行、颛桥及莘庄。
道路系统良好,出行便利。
轨道5号线解决公共交通问题。
在售项目3个,共计总建面积近100万m2 。
产品类型范盖独栋、联排、双拼。其中,以联体别墅产品为主、独立产品为辅。
联体面积集中在:157-286 m2 ;独立面积集中在:280-550 m2 。
现板块各产品售价:联体:8200-13000元/ m2 ,总价:128-372万/套;独立:13000-20000元/ m2 ,总价:364-1100万/套。
板块最新市场动态
项目名称
成交量
(㎡)
成交
套数(套)
成交
均价
(元/㎡)
新增
体量
(万㎡)
新增
套数(套)
可售
体量(万㎡)
可售
套数
(套)
都市
阳光花园
0
0
---
0
0

42
圣得
恒业花园
0
0
---
0
0

19
天籁园
399
1
12274
0
0

8
合生城邦
2352
14
8201
0
0

58
汇总
2751
15
8792
0
0

127
(数据来源:网上房地产、佑威;成交量统计截至日期:7/31;其中可售体量统计截至日期为:7/31)
板块最新市场动态
(数据来源:网上房地产、佑威;成交量统计截至日期:7/31;其中可售体量统计截至日期为:7/31)
成交量受总体市场影响,持续走低;
合生城邦继续高歌猛进;
成交均价出现明显“回归”迹象;
;
市场潜在推案量统计
湖山在望
金铭文博水景
合生城邦
南洋瑞都
共计70万m2别墅案量将在05年底至06年初上市!