房地产开发程序及开发流程.doc

房地产开发程序及施工前手续办理流程一、房地产开发准备阶段1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。2、市场调查,整理数据,委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。3、对拟开发项目做总体经济概算,编制详细的修建性规划设计,并附参数和效果图,4、落实开发项目资金。5、启动实施计划二、房地产开发实施阶段(一)房地产开发行政审批工作房地产建设项目的规划行政审批程序:总体可按六个阶段划分:1)项目选址定位;2)依据控制性规划编制修建性规划,并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件;3)政府立项审批。4)初步设计及施工图设计、审查;报建;5)施工报建;五证相关手续办理,施工放线定位,施工过程中跟踪校验检查。6)建设工程竣工综合验收备案。(1)项目选址定位阶段应组织和完善以下手续:1)规划选址定位:建设单位踏勘现场,组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。2)所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制,对项目进行可行性研究,编制项目投资概算。3)概算指标符合要求后,申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整,调整后报政府立会审批,审批通过进行修建性详细规划编制。4)建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划,合格后进行项目立项审批,市政府出具发改委立项和政府批文,住建局办理投资开发项目建设条件意见书。5)国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。6)环保局对项目影响环境进行评价,办理生产性项目环保意见书(表)。7)消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。8)人防办进行人防工程建设布局审查。6)文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。7)规划部门办理项目选址意见书(或规划设计条件通知书)。(2)项目规划设计阶段应组织和完善以下手续:1)依据规划选址进行修详编制,2)编制施工图方案,根据施工图和修详图进行建设方案设计(效果图和鸟瞰图),报规划及政府主管部门审批。3)规划设计深化,编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图,园林绿化设计、道路路网及高程设计。4)建筑单体平、立、剖面图,单体透视图,整体鸟瞰图。5)报规划审批(3)项目进行行政部门审批1)国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用,签订土地使用权合同。2)规划部门对规划总图进行评审,确定建设工程规划设计条件。3)规划部门核发《建设用地规划许可证》。4)启动拆迁工作:办理拆迁许可证,公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等5)启动施工图设计工作。6)规划部门依据规划设计条件和用地批准书,提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。8)在建设单位缴纳相关规费后,规划部门核发建设工程规划许可证(4)建筑设计阶段办理以下手续:1)施工图设计,出图、交底、会审。2)市住建局对施工图设计文件进行行政审查,施工图纸报施工图审查机构审核。3)公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4)施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5)气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6)人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。7)市政部门、环保局、卫生局、地震局,人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网8)住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10)规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。(5)施工前准备阶段应办理以下手续:1)建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供(由银行担保工程项目启动前)资本金证明(工程总造价的50%)2)建设单位对工程进行发包,通过工程招标确定施工队伍和施工监理,签订发承包合同(施工合同、劳务合同、监理合同)3)建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费,安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4)建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状,确定质量标准,建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5)建设主管部门核发建设工程施工许可证。6)四证齐全报规划部门审请开工放线,工程进入施工阶段。(二)房地开发项目实施阶段(1)施工阶段应跟踪完善以下手续:1)工程定位放线、验线;2)工程分部分项工程分段验收;3)监理部门出具质量评估报告;4)建设工程竣工结算(竣工决算)申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案,组织五方主管部门联合验收;5)联检合格后,由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》;(7)商品房预售许可阶段办理以