零售商铺的六项指标评估法.doc

零售商铺的六项指标评估法在错综复杂、萧条萎靡的商业大环境下,我们都在努力寻找商铺选址和开发的致胜法则。无奈的是,这种纯学术类的探讨就好比高考中的作文一样,永远都不可能有所谓的标准答案或绝对的满分,而更多的只能是代表职业经理人的个人看法和观点。基于多年以来的行业实操经验、学习和观察,bizhe总结出以下六条评估指标。第一项指标:和项目本身质量有关的指标。这项指标主要是评估项目是否为成熟项目或新建项目,项目所在的位置、商业体量及配套设施是否齐全,以及项目当前的整体销售业绩表现等。第二项指标:和客流及客人质量有关的指标。这项指标的主要看点是商场的客流情况以及客人的质量。对于客流而言,正常情况下自然是越多越好,但在另一方面也要看客流的消费能力、质量以及和品牌风格的吻合度,要不然再多的客流也只能是过客。第三项指标:和人有关的指标。无论是商场还是品牌商铺,前期的选址和落位固然重要,但后期的运营管理在更多时候才是制胜的利器和笑到最后的根本。运营质量的好坏不仅包括商场运营管理人员的配合度与专业性,而且更加和品牌商铺自身的零售人员息息相关。笔者认为,凡事以人为本,所以理论上这应该是所有六项指标中弹性空间最大且最重要的一项,但可惜往往被大家所忽视或,甚至是忽略不计。第四项指标:和商铺的落位及品牌组合有关的指标。对于绝大多数奢侈品牌而言,这是一项重中之重的指标。除了品牌自身所处的位置好坏以外,本项指标还需着重评估商场主力品牌的强弱、同层品牌的组合以及邻近品牌的匹配度等。对于绝大多数奢侈品牌而言,品牌组合情况是他们考量一个商场的关键和首要看点。更有甚者,有些品牌甚至是长期以“跟风”和“扎堆”的形式进行选址的,即跟着大牌和目标品牌的脚步走。虽说不是太科学,但相对而言却也比较保险! 第五项指标:和商铺前期装修和后期运营投入有关的指标。这是一项和品牌租户单方投入有关的指标。前者“商铺前期装修投入”主要涉及品牌门店的单位装修造价、承租面积的大小以及是否有业主提供的装修补助等,属于一次性投入;而后者“后期运营投入”则主要和门店配置的人员数量有关,是累积型的支出。值得一提的是,这项指标对于那些生意旺盛的门店而言或许不是那么重要,但对于那些盈利微薄或甚至是亏损的门店来说却是至关紧要的。尤其是前期的装修投入一项,更是节流开支的潜在对象和空间。第六项指标:和租金水平有关的指标。这也是和品牌直接支出相关的指标,主要是评估租金的单价水平、是否有底租以及每月总租金支出等。租金的单价水平的高低和是否有底租主要取决于项目的整体质量、甲乙双方的优劣势博弈和租赁合作模式等,而每月总租金支出则同时也关系到租赁面积的大小,尤其是有保底租金的情况下。图1所示的就是一个“正常”商铺项目的评估结果。除了有一项刚好在及格线上以外(第一项),其他五项指标都是处于“中上”和“上”的水平,是可以接受的结果。此外,第一项指标和第二项指标所围成的三角区域(第一象限),集中反映的是项目的整体质量;而第五和第六项指标之间的第五象限则反映各种费用的实际支出情况。尽管我笔者所创的“零售商铺六项指标评估表”尚未被细化到用数据说话的地步,但还是具备粗略评估一个商铺项目优劣的能力。总体说来,一个项目可以通过评估的基本条件可以被简单总结为:“尽可能不要出现任何一项指标低于及格线,也不要有两项或两项以上的指标刚好落在及格线上,尽可能所有更多的指