金鹏理想城商铺拍卖的策划.doc

金鹏理想城商铺拍卖策划方案(草稿)产权人:河南金鹏房地产开发有限公司策划人:驻马店市鹏程拍卖有限公司提交时间:二0一二年十一月三十日驻马店市鹏程拍卖有限公司电话:0396-2611693驻马店市金雀路西段手机:**********金鹏理想城商铺拍卖策划方案考虑客户(产权方)对拍卖这一全新的销售方式需有较全面的了解,故要用较多的篇幅说一说商铺拍卖到底有哪些优点。一、商铺拍卖的市场优势一般来说,拍卖商铺比直接销售商铺会具有以下几点优势:㈠价格发现拍卖的一个最大特点是具备价格发现功能。商铺价格随房产位置、面积、结构、功能、经营行业等的不同而不同,很难根据成本定价,因而商铺的准确定价以及定价销售成为房地产开发商和销售商都头疼的事情。价格定低了3天就卖完了,定高了,很可能在开盘后几年都卖不出去,而且再降价也极难操作而变成“夹生饭”。通过拍卖方式对商铺进行销售,完全根据准买家各自的意愿和能力竞价,就容易找到各个不同位置、面积、功能的商铺的价格差异,而且能一次性快速地把所有商铺、摊位销售出去,可见拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。。㈡客户心理价位引导由于商铺具有的“一步差十行”的差异性以及未来店铺经营中效益的不确定性,购买商铺的人往往在购买商铺时对于商铺的价格“心中无数”,不知道出价多少为合适。这时候,买家的购买信心常常取决于其他买家的信心,如果大家都看好这个商铺和相应的价格,互相在信心上的影响会较为容易地促成这个交易。拍卖会上大家此起彼伏的竞买行为会给客户的心理价位以诱导并具有一定的提升作用。同时,对那些位置、面积、配套俱佳的商铺进行拍卖,能起到聚集竞买人气给买家施加竞价压力的作用。拍卖的限时运作特点可以促使观望的买家尽快做出决定,不再存有讨价还价、拖延时间的侥幸。㈢开发商利益的最大化拍卖商铺能使商铺价值达到最大化,使开发商对每一间商铺都会得到最大的利益回报。商铺与商铺之间的差异性十分明显,生意人皆懂得商铺位置“金角银边”的道理,即使同一商铺在不同的经营者手中,也会产生不同的效益。这些差异引起的价值潜力通过拍卖的方式发掘可以达到最大体现。㈣躲开人情关系由于商铺的数量很小,因此有权部门、关系单位都会打电话、写条子来要,有时这样的条子比商铺的数量还要多。答应这些人情的优惠,收益上会受很大损失,而且容易顾此失彼得罪人;不答应吧,与今后企业发展不利。解决以上问题的最佳途径是选择公开拍卖。㈤拍卖更加公平、合理房产开发商销售商铺时,往往采用排队、抓阄的方式确定买家,这样做的结果往往满足了“先来先得”,而忽视了“按需分配”;有时,开发商将所有得商铺或摊位规定同样得价格,而靠排队“先来先选”的方式确定,而先来的人未必是最需要、最适合的人,他们也许会把到手的商铺加价转让或转租牟利,实际上,开发商“一刀切”的定价和“先来先得”的分配,是将自己的利润让给了商铺的投资者。㈥拍卖可以引起新闻媒体的关注因为商铺拍卖在各地运作上的稀缺性,也就注定了它具备新闻性,因而拍卖活动在社会上能引起比一般房产促销活动更加别致和轰动的效果。一场策划、运作成功的拍卖会不仅有利于商铺项目品牌形象的推广和提升,更可以扩大开发商及整个楼盘的知名度,从而有利地促进同一项目及后续项目中的住宅、公寓或写字楼的销售。二、周围环境调查分析㈠地理位置概述位置:驻马店市文明大道与春晓街交叉口东南角处。交通状况:四通八达。周边100米范围内主要建筑:南:20米处一座加油站、80米处市农行大厦(皇朝大酒店)及邮政局;北:对面工行网点、天龙市场(主要经营烟酒、农副产品、五金、服装等)、中盛快捷酒店,50米处市中行总部、天龙大酒店(四星级)及驻马店民生证券营业部,80米处驻马店市行政服务大厅、驻马店银行总部。东:50米处西园小学、市工商局;西:对面爱家超市礼品店。㈡“金鹏理想城”位于文明大道中段东侧,文明大道是驻马店市的南北中轴线,目前基本上是市区的中心区域。银行网点、酒店、超市、农贸市场、学校遍布周围,9路、H①路、H②路、K6路等公交车站点就设在门口。以上设施齐全会使交通便利、生活方便。、裕丰园等住宅小区及市中级法院家属院、市盐业局家属院、市审计局家属院、张楼城中村生活社区等环伺周围。人口稠密,市民阶层丰富、消费需求多样。、车流量大由于地处市中心区,又紧邻天龙市场、西园小学,距农行、中行、建行三家市级分行总部不足百米,每天除晚间休息时间外,其余时段均车水马龙、熙熙攘攘、热闹非凡。㈢,经常拥堵不堪;;,车辆停靠非常不便。三、经营项目调查分析㈠不适合经营的项目商铺四周饭店、小吃店林立,又紧邻天龙市场,经营品种要与众不同才能生存发展。以下不适合经营:、烟酒副食类;;