住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断.pdf

!"#$%& ’(#) * 理论视野
住房反抵押贷款养老模式推行中的
风险判断
#童汇慧
!摘要" 住房反抵押贷款,即居民将住宅不动产转换为流动资产以增强养老保障物质基础的一种新的养老模式,目前已受到
人们的广泛关注。然而,这一模式在运作中受到实际款项支付时间长度、住宅资产实际价值变化等多种不确定因素的
影响,借贷双方都将面临较大风险,从而使这一模式的推行遭遇相当的障碍。本文将对该模式推行中借贷双方的各种
风险进行分析和探讨,并结合不同的风险类型提出相应的防范措施。
!关键词" 售房养老;反向抵押贷款;风险分析;保障机制
!中图分类号" #$%&’( ! 文献标识码" ) ! 文章编号" %**+ , -*./ 0.**( 1*& , *%.- , *&
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! 作者简介" 童汇慧,浙江工商大学杭州商学院讲师,研究方向为住房养老保障、人力资本。浙江杭州&%**&-
一、问题的提出
随着社会物质文化生活水平的提高,医疗卫生保健技术的进步,我均预期
寿命一直呈上升趋势,并步入了一个“老龄化”社会。生活环境的改善、生活费用标准的提高
以及消费意识的变化,使得保证老年人具有稳定充足的收入颐养天年已成为非常重要的社
会问题。
按照现行的养老金收缴及发放模式,居民退休后收入水平的下降是一个不争的事实,
而这与经济社会进步对收入水平和消费水平的提高形成鲜明的反差。面对这一严峻的形
式,实现养老保障观念与制度的创新,寻找新的养老资源以加强现有的养老保障,是必须面
对的重大问题。
借鉴一些已进入老龄化社会的国家经验,住房反抵押贷款是一种有效的手段。住房反
抵押贷款的基本思想是:如果一个家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本
息,考虑到该家庭成员寿终正寝时,该住房仍有相当的剩余价值,如果能预先将之套现用于
晚年生活,可以有效地改善其生活水平。具体操作上,只需于退休期伊始将该住房的产权,
通过某种融资变现的手段和机制,出售与某特设机构(如保险部门、社会保障机构、房地产
公司或专设机构),使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由该特设机构在
该家庭成员尚存活期间分期稳定持续支付,补贴该家庭的晚年养老用费。而该住房使用支
配权可待该家庭成员寿终正寝后做拍卖处理,用出售款项弥补该特设机构前期的支付款
项,并取得一定投资收益。
然而,作为一种长期的借贷行为,住房反抵押贷款受到实际款项支付时间长度、抵押资
产的实际价值及其变化等多种因素的影响,从而存在着相当大的不确定性。这造成在其操
作过程中贷、借双方均存在着风险,因此可能影响其推行。了解这些风险,并采用可行的方
式承担这些风险,是这种模式能否成功推行的关键问题之一。
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住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断
二、贷、借双方的风险分析就贷方而言,虽然用于反抵押贷款的房产价值以及它的
增长率是个未知数,但贷方的赢利却必须基于这些价值来计
从总体来看,贷借双方的风险存在一种辩证统一的关
算。显而易见,普遍的房产增值是风险之一。而且,这种风险
系:如果贷方承担了过大的风险,那么