开发商逾期交房的违约责任分析.docx

开发商逾期交房的违约责任分析2013-08-06建筑房地产法律服务团队开发商逾期交房的违约责任分析(一)关于交房的条件及时间点开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。(二)违约金的确定标准 1、商品房买卖合同有约定的,从其约定商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。 2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。(三)以租金标准支付违约金的法理基础由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。(四)免责事由免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。 1、不可抗力不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。 2、约定免责事由在商品房买卖合同中,除了不可抗力之