华侨城项目市场客户分析.ppt

华侨城项目市场客户分析
1
PART
市场分析
市场新政/震慑与颠覆
2010年史上最严厉的调控措施出台,新政的震慑显现
期调整已至,市场影响几何!
重归新政研究,
是基于更好的把握推盘的方向,前行于逆市……..
2010年房地产调控思路回顾:多管齐下促调控,行政色彩异常浓烈
土地
金融
行政
其他
保障性住房用地不得低于70%
“国19条”整治囤地、炒地行为
从严征收土地增值税,确定区域预证率最低标准
国土部发1457宗闲置土地黑名单
禁止囤地企业参与土地竞买
抑制地价过快上涨,地王诞生2日内上报
金融机构不得对囤地、囤房企业提供贷款
- 6度上调存款准备金率
、 2次加息
央行再次加息
.。18 78家央企退出房地产业务
.。25 北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》
十二五规划:研究推进房地产税改革,抑制楼市投机需求
调控思路回顾
新国十条新政
三部门明确二套房认定标准
二次调控
- 16城市出台限购令、限外令
三部门对省级人民政府实行问责
严禁使用公积金贷款进行投机性购房
武汉出台限购令
11。 新国八条
2010年房地产调控大致经历了三个阶段:第一阶段:增加供给,第二阶段:时间换空间,抑制需求和增加供给两手抓,第三阶段:行政手段与货币政策共舞。
,由于背景不同,此番新政政策面力度更强,执行层预计稳步快速到位。
此轮调整并不是房地产长期拐点,更不会造成房地产的崩溃,但短中期调整速度将快于08年。
市场表现—全国成交量骤降,土地从高温走向冷静,
密集出台的政策与地王频频交织;
一边是政府三令五申地出台房地产用地的监管,控制高地价;一边是房企熟视无睹的大手笔拿地。
土地供应量拟大幅增加,成交价格已逐月回落
国资委令78家央企退市,土地市场高总价明显收敛
九龙仓杭州下城区地块,是央企退出房市后的唯一上榜的成交地块。


克尔瑞数据显示:
一线典型城市上海、深圳、广州商品房成交面积环比分别下降-49%、-61%和-31%。二线热点城市南京、杭州、成都成交面积环比分别下降61%、82%和58%。新政影响,一二三线城市全面迅速波及,市场成交量环比大幅普降,而由“量跌”到“价降”是一个必然渐进的过程,震慑效应显现
武汉市场表现—成交均价对政策敏感度较低,宏观调控的影响逐步弱化
武汉出台《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》。《方案》瞄准开发商违规预售、捂盘炒作、任意抬价等违规行为。
5月24日
5月28号
7月1日
10月20-25日
11月20日
武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》,对处罚开发企业、房产中介违法违规行为,作出进一步细化。开发商将一栋楼分单元、分层数开盘销售,最高可受罚3万元。
汉版新政,商品房预售方案管理暂行规定出台,重在打击捂盘惜售。
鄂六条、“”新政,明确问责制,并计划“十二五”期间,武汉市建设各类保障性住房1000万平方米以上。
武汉公积金新政,首套房首付20%-30%;买二套房首付五成,;买三套房禁止贷款
成交均价对政策敏感度较低,从成交趋势上来看,成交量受宏观调控的影响跌幅明显,但在前几轮的调控中投资,投机需求被大量挤出后,政策调控的对市场成交的影响在逐步弱化
11年1月
新国八条
武汉市的限购令
央行再度加息
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限贷
限购
武汉成交量价走势:价稳
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4倍
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3倍
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土地成交:量大
外部环境:收紧
然而新国八条和限购令的陆续出台表明11年调控然在继续
,一线及沿海发达城市纷纷出台限购令,抑制三季度价格上涨趋势,在四季度市场价格上升预期强烈的环境下,限购令逐渐在二线城市开始蔓延,11年调控仍在继续。
成都



杭州


三亚、海口

苏州

大连

广州