金凯隆商务大厦策划报告.doc

莂虿薈金凯隆商务大厦羃策划报告螁葿莅芆膁膀莇莄袄羀杭州德祥房地产信息咨询有限公司蒈蒃二○○四年五月芃蚀芅目录袅螃蒁一 前言芇二 徐州市总体概括羃三 徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间膂四 徐州房地产市场评析及展望膁五 竞争目标项目市场调查莈六 项目(本案)市场调查莆七 项目(本案)市场分析薁八 项目市场定位袁九 销售价格体系及实销价格策略膆十 销控及销售目标蒄十一 广告推广计划及推广主题肁十二 后记莈膇薂蒀膈芈羅膄衿肆肃薃虿膇蒆一 前言羂  万物十字定律,宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控,微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。荿  经过前一阶段时间的市场调查论证,通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握,以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计,我公司慎密思考,针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销,变无序难控为有序掌控,厘清了策略方案,现将报告交付贵公司,敬请批评斧正,以便进一步指导工作,真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。腿薄蒂二 徐州市总体概况肀羆徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁,是重要的水、陆交通枢纽,京沪、陇海两大铁路在此交汇,北可通京津,南达沪宁,西接兰新,东抵海滨,黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,,境内还有五条国道,,南北宽约140公里,土地总面积11258平方公里,其中市区1038平方公里,建成区117平方公里。徐州下辖有5区(鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区),4县(丰县、沛县、铜山、睢宁县),2市(邳州市、新沂市).截止2003年末,全市共有户籍人口近1000万,,人口密度803人/平方公里,其中建成区内人口约120万人。袁徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处,是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地,如今渐成商家必争之地,“五省通衢”的独特地理位置,将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。袀肇肅芀薀三 徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间聿膃通过这段时间对徐州的调研和了解,我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识,徐州已具备可持续发展的条件,主要表现在:羄莁徐州的国民经济总量已具备一定的规模,,%。,%;%%;,增长43%.,%,,%.,%。%。,比上年增长12%,其中市区消费品零售额约150亿元。,,,%,,%。。,比上年增长18%,建筑业生产经营快速发展,,%,全年房屋建筑施工面积675万平方米,竣工面积362万平方米。肁羇蚄袃薈罿2、徐州地处交通要塞,具有很强的区位优势和辐射能力。肆节徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,既是江苏省三大“都市商贸圈”之一,也是淮海经济区的中心城市及国务院批准的较大城市。按照《江苏省徐连经济带规划纲要》、《江苏省陇海铁路沿线地区发展战略构思》和《淮海经济区和社会发展规划》的部署,徐州将发展成为全国性的商贸都会,肩负带动周边城市共同发展的重任;《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》,《徐州市国内商品流通“九五”计划与2010年远景目标芈纲要》等规划材料指出,徐州市“九五”和“十五”目标期间,经济和社会发展的重点是全面推动第三产业增长,而第三产业的发展,主要是坚持两流(即流通、交通)战略。受发达的长江三角洲经济区的直接辐射,徐州市在全国经济格局中具有明显的东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势。螆膅3、具