土地增值税清算资料0。.docx

土地增值税清算审核操作要点,供大家参考。
第一部分土地增值税清算资料的收集一、清算资料的收集
㈠纳税人应报送的资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:
。
说明:总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)副列了参考表样,并明确各地可根据本地实际情况制定:1个主表:土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。
,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料
(发改委文件)
主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模,从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。
★( 地勘公司)
房屋基础设计所必须运用的资料。我们如何阅读地质报告?一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高;二是结合地质剖面图,确定基础埋置标高。以报告中建议的最高埋深为起点,以此判断基础埋深。从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。
★、建设工程规划许可证(规划局)用地许
可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围;工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位;计容积率面积及各分类面积,从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。
★(或批文)、红线图及土地使用权证(国土局)
合同(或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌,从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等,进而影响扣除项目的成本。合同(或批文)、红线图及土地使用权证的面积一般有出入,以土地使用权证的面积为准。
★(设计部门)
可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料,这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。
★(建委)
了解批准开工时间和竣工时间,批准后3个月未开工需重新报批,开工、俊工时
间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。
★(销)售许可证(房管局核发)
可以掌握商品房屋使用性质(住宅或非住宅)、上市预(销)售建筑面积、批准允许销售的时间,可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位(销售时间不同影响销售价格)。
★(建筑工程质量监督部门,可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型,从而准确掌握房屋的建筑成本。开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算,是计算开发成本的面积,它与实际销售面积略有出入)。
★(房屋测绘部门)
是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据,与建筑工程竣工备案表的面积略有出入(此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积),而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积,也就是计算销售收入的面积。
★、成本和费用有关的证明资料(企业提供)
(1)商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表;
(2)取得土地使用权所支付的地价款凭证;
(3)项目的预算、概算书;项目竣工决算报表;
(4)银行贷款利息结算通知单;
(5)当期财务会计报表;
(6)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;
(7)与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证;
(8)需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件;
以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。
★11. 与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同(企业提供)
(1)土地勘测合同;
(2)设计合同(主要有①规划设计;②施工设计;③环境工程;④绿化