2006年上海市绿地和创营销策划报告.ppt

6月 2006
绿地“和创”营销策划报告
HOW
What
Who
How
怎么样
目前写字楼市场怎么样
是什么
我们是什么样的产品
是谁
我们的目标客户是谁
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
市场分析
项目分析
客户群分析
营销策略
“和创”的项目价值在哪里?这些价值吸引了哪些客户,客户从哪些市场信息的判断选择了和创?
实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接,则完成了我们对和创的思考。
价值对接
关于“和创”的思考
市场分析
国家宏观调控政策,
促进房地产业持续健康发展
合富观点:
宏观经济是房地产业发展的大前提,上海近年来发展迅猛稳较快增长,这为房地产市场良性发展提供了良好的经济环境。
商业物业租金预期再涨,预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长
办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率
预计高端住宅市场今年将是盘整期,由于投资者持观望态度,高端住宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。
宏观房地产发展状况
04年8月—06年4月写字楼新增供应量、成交量及成交均价走势
市场特点描述
◇写字楼市场供应有限,甲级写字楼市场持续活跃。
◇由于可供应较少,甲级写字楼租金持续上扬,%。
◇上海甲级写字楼销售市场的不成熟,导致了甲级写字楼的售价微跌,%。
市场纵览
写字楼租金持续上涨,带动产权式写字楼供应增加
98年—05年上海6区写字楼市场租金走势
◇ 2000年到06年初,上海市写字楼整体租金上涨115%,而其中甲级写字楼租金上涨80%。
◇2000年到06年初,上海市写字楼整体售价上涨23%。
合富总结
1、对比甲级写字楼的收益情况,自持经营收益比短期套现,更能体现利润最大化;
2、针对目前甲级写字楼市场状况整体趋好的情况下,销售周期长比快速去化能获得更多利润。
市场租金分析
存量
新增供应量
单位:百万平米
97年—06年上海甲级写字楼存量及新增供应量
至06年一季度,上海全市甲级写字楼存量已达到约380万平米;
◇06年一季度,上海市甲级写字楼新增供应量约58800平米;
目前上海甲级写字楼市场各区占有率
存量和供应
空置率目前全市甲级写字楼空置率保持在6%以下。%,%。
未来供应量
预计06年全年供应量将控制在30万平米以下,比去年同期有一定幅度下降。
市场特点
通过对05年全年的甲级写字楼市场交易行为进行分析,发现有以下几个特点
◇对成本敏感的跨国公司寻找新的商务区域;
◇整个市场供给紧缺,预租行为活跃;
◇大租户为能够获得所需空间,相互争抢新落成项目。
空置率及市场特点
商圈名称
主力售价
(元/平方米)
主力租金
(美元/平方米/天)
代表楼盘
南京西路商圈
/
1-
梅陇镇广场
恒隆广场
中信泰富广场
静安寺商圈
22000-30000
-1
中华企业大厦
人民广场商圈
23000-40000
-
来福仕广场
淮海路商圈
/
-
香港广场
瑞安广场
◇持续不断的稳定需求使上海甲级写字楼的平均成交租金不断上升。
◇。
◇其中静安、黄浦租金最高,。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨空间。
部分商圈租售行情
06年3月,国税局关于房地产开发业务征企业所的税。
06年5月,九部委联合下发国六条。
人民币升值预期加大
美联储利率上升
开发成本有所提高,竞争环境更加公平。
住宅市场监管严厉,部分投资资金转向商用物业。
海外资金大量流入,06年海外投资上海地区大宗物业超过60亿人民币,总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场,抑制住宅投机成为主旋律。而商用物业的持续加热以及大环境的烘托,使未来的上海甲级写字楼行情更为看好。
政策走向