2006年上海白金府邸项目后期营销推广报告.ppt

白金府邸
—项目后期营销推广报告
2006年11月
项目概况—住宅部分
白金府邸共有住宅272套,;至今销售了249套,,总销售金额88754万,%。
2006年以来销售了13套,销售金额4721万,其中下半年销售了4套,金额1009万。
剩余套数18套,可售6套复式,9套标准层房源。,总销售金额约为11074万。
项目概况—商铺部分
白金府邸共有商铺66套,,至今销售了51套,,总销售金额10126万,%。另有一套大定,面积322平米,金额为918万。
商铺剩余套数14套,,以12000元/平米计算,剩余销售金额约为2000万。
目前,,剩余销售金额约为10000万。
周边竞争楼盘情况
耀江国际广场现一手房源主要集中在高区,现对外报价24楼24000元/m2,28楼27000元/ m2;
浦江名邸目前剩余房源的均价12000元/ m2;
旭园均价13000元/ m2;
栗阳华府均价16000—17000元/ m2;
宝地东花园13000—17000元/ m2;
瑞虹新城15000—16000元/ m2(装修房);
爱家豪庭15000元/ m2;
目前整个北外滩区域建设进程较为缓慢,处在动拆迁阶段,除滨江绿地以外,其他建设工程均未动工,其规划前景目前还不是很明朗;另外,区域内新开的楼盘价格都不是很高,让人们对区域房价的判断预期不高,白金府邸的价格抗性就更为明显。
沿江周边豪宅销售情况
沿江豪宅现在都重新启动了销售,尤其是世茂滨江最近有大量广告面市,但销售不佳。
盛大金磐在“封盘”了一段时间之后,拿出了部分房源作为全装修房出售,但价格与之前的毛坯房45000元/平米的价格相比,已经松动了不少。
这对我们是一种竞争,也是一种机会,沿江楼盘的重新启动,希望能再次引发楼市对“金三角”区域的关注。
案场与中介报价对比
房号
单价
总价(含税)
房号
单价
总价
3#18A
23800元/
m2
500万
3#25B
26600元/
m2
560万
4#11B
20800
元/
m2
437万
4#11B
20200
元/
m2
425万
6
#11B
21560元/
m2
360万
6
#10A
23000元/
m2
3845600
元
2
#12A
19760
元/
m2
330
万
2#14B
22600元/
m2
4178740元
4#5B
19100元/
m2
3963059元
中介挂牌
案场
3#14A
25100元/
m2
5251171元
案场现场情况的反馈
●长期的推广停滞,市场印象淡薄,案场来人量非常少,一周才十几组客户,多为过路客,随便打听一下价格。
●价格抗性比较大,以本案目前的售价来看,客户可以选择的范围非常大,包括许多新开豪宅。客户选择我们的最大理由就是区位,但是剩余楼盘除了复式和保留房,可以看到江景的几乎没有。
●目前意向客户一部分因为报价过高,没有谈判兴趣;也有部分客户进入谈判期由于价格问题,无法成交。
●后期物业管理以及产品本身的问题非常多,老客户对此意见很大,不愿意介绍客户;白金府邸的“豪宅”形象已经大打折扣,到访客户或者看不中产品,或者觉得物无所值。
产品自身特点总结
我们的优势:
1、成熟小区,现房销售,即买即住。
2、位于北外滩核心地段,未来巨大的升值潜力。
3、前期销售中积累起来的形象及品质优势。
我们的劣势:
1、目前处于尾盘销售,房源可选择范围有限。
2、周边商业配套还不够完善,市政规划落实尚需一定时日。
3、产品自身小区绿化、建材使用、智能化及配套经营都存在部分缺陷。
4、价格仍高于周边楼盘价格,在目前的市场不明朗的情况下,市场价格认可度不高。
产品与真正豪宅的差异性
豪宅的差别其实质就体现在对豪宅生活的细节考虑上,“精细”和必要的投入,是豪宅设计的前提。白金府邸在这方面存在着一定的不足。
建材与设备配置上的高档、豪华是豪宅产品的基本要求,也是直观展现豪宅之“豪”的地方,在这方面的投入必须舍得。白金府邸的建材选用标准较高,但是仍存在一些不尽如人意之处。
建材与设备配置上的高档、豪华是豪宅产品的基本要求,也是直观展现豪宅之“豪”的地方,在这方面的投入必须舍得。白金府邸的建材选用标准较高,但是仍存在一些不尽如人意之处。
施工质量是豪宅品质的重要保障,施工质量不好,再好的建材也无法发挥特质。白金府