2007年三门峡慧泉盛世城项目定位发展报告.doc

慧泉·盛世城(暂定名)
项目定位发展报告
目录
第一部分项目概况…………………………………………………………………2
一、项目土地情况…………………………………………………………….2
二、项目经济指标及规划要点…………………………………….……………2
第二部分三门峡总体房地产市场状况……………………………………………3
一、市场运行状况………………………………………………………………3
二、三门峡高端住宅市场分析…………………………………………………4
三、中高端住宅购买客户特征…………………………………………………8
第三部分项目定位……………………………………………………………10
项目SWOT分析……………………………………………………………10
目标客户定位…………………………………………………………….12
项目形象定位…………………………………………………….………14
项目产品定位…………………………………………………………….14
第四部分项目价格估测………………………………………………………….18
第五部分项目发展建议…………………………………………………………..18
开发策略…………………………………………………………………..18
经营定位…………………………………………………………………..20
可持续发展定位…………………………………………………………..20
规划总体布局…………………………………………………………….21
规划总体风格…………………………………………………………….21
产品其它建议…………………………………………………………….21
第六部分主要楼盘市场调查表. …………………………………………23
第一部分项目概况
项目土地情况
1、地理位置
本项目地块位于三门峡湖滨区核心位置,东与六峰路接壤,南临市体育馆,西接市公园,北临湖滨广场,是政府规划中三门峡城市4块出让土地的位置最为核心的城市中心改造住宅用地。是不折不扣的城市CLD(中央居住生活区)。
具体见下(三公里区位图)
2、地块现状
地块自然状况北高南低,转让方已将整个地块基本平整、清理完毕,基本没有附着物,但由于土地拆迁原因在土地的东部出口部有约3-4栋5-6F的小楼还未能拆出。但是已经纳入项目整体拆迁和规划设计当中。
二、项目经济指标及规划要点
地块编号
A地块
位置
市体育馆和市公园旁(湖滨区城中村改造A地块)
土地面积
70640㎡(暂定)
总建筑面积
388521㎡
(高层住宅100%,但最终比例按报建实施方案确定)
、垃圾站150 m2 、社区商业街8000m2、车位要求750个
其它工建配套617m2。、
容积率
≤
建筑密度
30%--35%
绿地率
>35%
建筑覆盖率
≤20%
土地使用期限
70年
自 2008 年起到2078 年止
第二部分三门峡房地产市场状况
一、市场运行状况
㎡,, ㎡;,,其余约60万方为办公、商业营业和其它用房建设及经济适用房建设;2008年预计全年总体开发量167万㎡(含07年剩余40
万㎡);其中上半年住宅开发量12万㎡,上半年住宅销售面积为 24万㎡,预计下半年住宅开发量为32万㎡,预计可销售26万㎡,空置面积预计为5万㎡,其余约110万方为办公、商业营业、其它用房(包括工业厂房建设、工程设备用房等建设)和经济适用房建设;比07年同期上升了33% 达 167万㎡。市场刚性供需基本平衡。
尽管央行银根紧缩、全球经济危机影响、相关自然灾害、政治事件对一线城市置业需求产生严重的影响,但处于三线城市的三门峡市所辖城市显示的购买力持续性还是相对持续均衡,近3年内房地产市场仍将以低水平平稳运行为主。主要有以下几点支持:
1、2007年三门峡GDP为 ,比2006年增长 %,创历年来新高,预计全年以2位数增长;
2、三门峡平均每年外来人口保持约 ~;人口的平稳增长,对区域市场产生了持续性的需求;
3、虽然一次置业、换房的人数还是未来3年内区域发展项目的主要购买人群,但是二次置业、多次置业的人数将持续性增加,三门峡所管辖的次级市场的成交额08年上半年已与中心市场基本均衡,说明随着经济收入的提高,市民对居住质素的要求也越来越高,促进了市场的良性发展;
4、由于可供土地的减少,