北京亦庄ER地块产品建议报告P.ppt

亦庄E-R2地块产品建议报告区域市场研究目标客户分析自身地块解读定位导向依据产品规划设计建议价格定位营销推广策略索引区域竞争环境金色漫香林海棠公社远洋一方林肯公园金地格林小镇6融科香雪兰溪本案东南五环区域亦庄区域通州-八通线区域马驹桥区域板块划分&样本选取原则依据本案所在位置及竞争产品分布:原则一,本案辐射5公里核心竞争区域内全部项目;原则二,大亦庄区域容积率低于2的竞争项目。板块项目名称产品类型总建筑面积(平方米)容积率开盘时间入住时间目前报价(元/㎡)已售套数未来放量(套)东南五环区域金色漫香林别墅,,,-八通线区域远洋一方花园洋房,-融科香雪兰溪板楼、,准确定位,精确定价引爆市场,持续热销个案研究-金色漫香林发展商:北京金融街奕兴置业有限公司项目地址:大兴区亦庄开发区亦庄镇三羊居住区,五环和京津塘交汇处东南占地面积:1480000平方米建筑面积:505000平方米容积率::35%总户数:635(一期)702(二期)设计风格:欧式风格物业公司:北京金融街住宅物业管理有限责任公司物业费:·月精装标准:毛坯目前报价:花园洋房13500元/平米;叠拼约14000元/平米个案研究-金色漫香林总体规划:项目总体分为四期开发,一期二期共36栋4-9层电梯板楼,以及叠拼别墅;其中一期17栋,二期共19栋。板楼主力户型为:88平米二居,125平米三居,143平米四居;叠拼主力户型为200平米情景叠墅,下叠193平米,上叠273平米。目前一期已经售罄,二期正在销售中,三期预计明年春节左右开盘,四期的规划目前未定,但仍会延续前期的低密度产品。个案研究-金色漫香林四期一期四期二期三期产品分析:户型比例户型面积区间(平方米)套数比例一期两室两厅86-8963550%三室两厅125-15525%叠拼190-28025%二期两室一厅88-9070276%三室两厅125-14517%叠拼193-2737%受”70/90”政策限制,90平米以下经济型二居产品为主力,适量低密度叠拼产品提高整体项目品质感。*1、两室两厅一卫88平米一梯两户,南北通透;动静分区明确;入口玄关设计;交通动线略微不足;明厨明卫,舒适生活;分设生活阳台、观景阳台、飘窗;2、三室两厅两卫125平米纯板楼,一梯两户,南北通透;动静分区明确,交通动线清晰;主次卧及书房全南向设计,主卧与书房可连通,空间灵活;主卧设置独立卫生间生活阳台、观景阳台及飘窗设计;3、三室两厅两卫137平米纯板楼,一梯两户,南北通透;动静分区明确,交通动线清晰;全明观景户型,南向主卧及起居空间;,南向开放阳台;主卧飘窗设计,设置独立衣帽间及卫浴;户型分析:个案研究-金色漫香林阶段性户型成交走势数据来源:北京市房地产交易管理网数据截止时间:2009年7月31日二居室三居室叠拼个案研究-金色漫香林面积区间:86-89平米面积区间:125-145平米面积区间:190-280平米未来放量金色漫香林仅与本案一路之隔,是本案最为重要的竞争项目。项目以88平米为主,配以125平米三居以及200平米叠拼产品。从成交率看,三类产品成交情况基本相似,各阶段略有交错。说明项目各类产品具备较强的均好度。取证未售套数已售套数未来放量3291061约15002008年7月-2009年7月价格与成交量走势图个案研究-金色漫香林借鉴:本案的产品可着重参考金色漫香林进行深化。