房地产营销策划-长安广场营销策划方案.doc

福泰长安广场
营销策划全案
目录
市场分析篇
市场分析
(一)、宏观环境分析
(二)、商铺市场环境分析
福泰长安广场项目分析
(一)、项目竞争优势分析
(二)、项目竞争劣势分析
项目定位
(一)、目标客户群分析
(二)、目标客户群宣传策略
(三)、目标客户群推广策略
(四)、目标客户群销售策略
市调分析
(一)、市场调查问卷分析
(二)、竞争楼盘分析
营销策划篇
经营定位
(一)、定位理念
(二)、经营理念
(三)、经营前景展望
(四)、铺位间隔及装修
(五)、建立品牌
项目首推分析
(一)、入市时机
(二)、入市价格
(三)、首推商铺的选择
销售分期价格方案
(一)、“十二月中”入市(蓄水期)
(二)、“元旦”全面引爆(迅速升温期)
(三)、“春节”强销期(持续高温期)
(四)、“三、四月”再次整装待发(恒温期)
(五)、“五一”气势再次爆发(再次升温期)
(六)、“六—七”月中旬延续期(恒温期)
(七)、国庆促销期,新货加推,再欣高潮
首期推广策略
(一)、发售形式
(二)、认购方式
(三)、折扣制定原则
(四)、发售地点的选择
2005-2006年项目推广全案
(一)、市场铺垫期
(二)、销售引爆期(入市)
(三)、全面引爆期
(四)、主题促销期
(五)、再度引爆期
(六)、高潮迭起
(七)、推广炽热点
结束语
市场分析篇
一、市场分析
(一)、整体宏观环境分析
佳木斯地处黑龙江、乌苏里江和松花江汇流的三江平原腹地,东西长340公里,南北宽190公里,隔黑龙江、乌苏里江与俄罗斯相望,边境线长达580公里。是我国最东端的城市,也是仅次于哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江的第四大城市,素有“东方第一城”之称。佳木斯市的最东端,是位于黑龙江和乌苏里江交汇处的抚远三角洲,俗称“黑瞎子岛”,也是中国的最东方。
随着振兴东北老工业基地的政策的落实,东三省成为国家重点扶持对象,大力支持招商引资,积极推动东北经济发展成为共识。2005年1-6月份,佳木斯市地区生产总值同比增长11%;%;工业质量和效益明显提高,%;%;%;,%;对外贸易完成进出口总额同比增长51%,%,%,经济和社会持续良好发展。佳木斯市招商引资和项目建设取得明显成效。截止2005得6月末,实际新开发和前期项目64项,占计划的89%,,其中亿元以上的投资项目30项,新开工项目58项,占计划的98%,。,总投资千万元以上的大项目签约46个,成功地引进了大商集团、大连海昌集团等一批国内知名企业到佳木斯市投资。
(二)、商铺市场环境分析
1、纯商铺较少,以裙房商铺为主。综观佳木斯市商铺,除了中央同源、龙翔商城为纯商铺外,基本上都是商住楼底层裙房商铺,一般为1—3层,如:富贵人家、风和百盛、地王商厦、世纪广场等。由此可见,佳木斯市的商铺市场不太成熟。根据发达城市的商铺发展轨迹,有理由相信佳木斯市商铺在不久的将来会迎来一个灿烂的春天。
2、商铺以出租为主,以出售为辅。总的来说,佳木斯市商铺的经营模式以出租为主要手段,通常承租方自己经营。开发商直接对外出售的通常面积较大,出租的较多,出租则大小面积都有。此外,还有两种经营模式:一种是由承租人或业主将整层商铺进行分割,然后将分割的小商铺摊位出租给经营者,获取租金充当收益;一种是业主买下商铺产权后,前十年或更长时间内,由投资商或开发商承租,业主只管获取租金,无须管理。
3、商铺自营和投资相结合。在发达城市,商铺主要用来投资,而在佳木斯市,商铺多由自己经营打理,主动用来投资的不多,但也有,且这个比例正在逐步扩大。买下一间商铺,当条件成熟、实力足够时,自己经营打理;条件不成熟时,将商铺租出去,获取租金,待商铺人气增加后,再收回自己经营,或待商铺增值后转手卖掉以获取差价,是业主们通常的做法。
4、整层销售和部分分割销售相结合。开发商在商铺经营上,最乐意将整个商铺全部出售或出租给某个大型连锁购物中心或商场,因为,整体销售,方便管理,又利于物业的发展;次之,喜欢将整层出售给或租给某个实力雄厚的买主;再次之,只能将其进行分割,分别给予销售或出租。
5、商铺位置仍以市中心区为主佳木斯市,市中心区已无地可买,福泰长安广场是目前市中心唯一的较大规模的商铺,因此福泰长安广场商铺地理位置绝无仅有,商机无限,增值潜力无穷。
6、商铺定位被提上日程。目前