物业日常管理案例分析与处理方法.doc

[案例三]业主不愿配合公共部位维修怎么办某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于4层的居室,这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而,许多人不愿给予配合。一次,管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求同主任会面。[案例分析]本案例是一件较为典型的因雨水干管设计不当而引发的公共部位维修纠纷案例,因对雨水干管的检修疏通的确给住户生活带来诸多不便,因此,在纠纷的处理上,态度要谦恭,处处表现出对业主的尊重,让业主能够理解物业管理公司的苦衷,配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解,不愿配合,就要介绍相关的物业管理法规,让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修,是业主应尽的义务。这种情况的避免,最好是在设计开发阶段,物业管理公司就已介入,从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里的这种情况,业主提出改造雨水干管的要求并不过分,物业管理公司也应拿出改造方案,一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然,这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用,应征得业主委员会的同意,或开发商的支持。[解决方法]业主要求同主任会面,主任闻讯立即来到该业主家。主任招之即来,起码让业主心动,知道物业管理公司对她想法的重视程度,若摆架子拖上几天,很可能就会使其更为不满。主任到后诚恳地听完业主的意见,表示完全理解她的想法,并对她以往的配合致以谢意。然后和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造,但囿于经济原因短期难以实施,因为业主的要求并不为过,但管理处在短时间内也的确难以解决,那么目前的安排也情有可原,双方相互理解,事情就好办了。最后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施,承诺一定做到既快又净。精诚所至,金石为开。在管理处不厌其烦的努力下,该业主转变了态度,欣然同意马上予以积极配合,当日下午,清淤工作顺利展开。[相关法规制度]《城市异产毗连房屋管理规定》(略)2.《深圳市住宅小区业主公约》(节选)三、业主的权利、义务……(牌)或有关证明后,在合理时间内(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为,业主应提供方便,不得拒绝或阻挠。…… 《城市房屋修缮管理规定》(节选)第一章 总 则 第一条 为加强城市房屋修缮的管理,保障房屋住用安全,保持和提高房屋的完好程度与使用功能,制定本规定。第二条 本规定适用于城市(指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇)房屋的修缮管理。公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。 第三条 本规定所称房屋修缮,是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。本规定所称房屋所有人,是指持有房屋产权证的直管公房管 理单位、自管房单位和私房所有人。第四条 城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企事业单位,均应遵守本规定。……第三章 房屋修缮责任第九条 依照国家和地方的有关规定修缮房屋,是房屋所有人