世欧·上江城营销报告.ppt

11/15/2017


世欧·上江城营销报告
当我们再次接触上江城的时候,我们更愿意将上江城当成一个有血有
肉的的生命体。
这不仅仅是一份报告,就像我们理解本次的工作不仅仅是一次简单的研判一样。
今天,中原公司要集经验之大成,向着胜利,迈进!!!
目录
>> 逆市思考
| 市场如何?
| 项目市场背景思考?
>> 项目价值体系分析
>> 客户分析体系
|逆市下客户心理研究
|福州江景高端客户深度分析
|深度的分析——高端客户的深度访谈
|资源的积累——典型豪宅客户聚类分析
|本项目客户剖析
>> 项目营销推广体系
第一篇
思考:项目市场篇
1、宏观政策解析
4、竞争项目个案分析
5、项目的市场思考
2、逆市下的市场/客户心理分析
3、市场供应情况分析
政策—2006年宏观政策回顾
税收政策:
1、2006年5月31日,规定2006年6月1日后,个人购买不足5年的住房对外销售,将被全额征收营业税。
影响:对投资炒房产生短暂性影响,对投机客形成较大的打击;
2、2006年7月26日,宣布从2006年8月1日起在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
影响:对楼市形成短期影响,后市影响不大;
保障性住房政策
2006年8月30日,《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。
影响:保障性用房后续增量较大,住宅供应结构有一定改变;
建筑建能
2006年8月31日,《国务院关于加强节能工作的决定》,大力发展节能省地型建筑,严禁生产、销售和使用国家明令淘汰的
高耗能产品。影响:楼市产品品质得到一定提升。
2006年,行业政策出台年,政策不断出台,房价却依旧不断上涨;深圳等区域市场更是达到了疯狂的状态;
1、宏观政策解析
政策—2006年宏观政策回顾
宏观政策
1、2006年5月17日,“国六条”出台。影响:住宅市场观望气氛浓厚,资金部分外流其它行业;
2、2006年5月29日,“九部委《意见》”颁布,对“国六条”进一步细化。影响:市场供应结构改变,投资性需求受到一定的平抑,价格有所停滞;
3、2006年7月6日,90/70界定。影响:短期内影响不大,中长期小户型供应量增大;
4、2006年7月6日,整顿市场秩序。影响:行业更为规范,但炒房现象仍较严重。
金融政策
1、4月、8月两度加息。影响:对当时楼市未形成实质性影响;
2、2006年7月1日, “外资限炒令”。影响:后续国外热钱进入炒房受到限制,但对楼市降温不明显。
土地政策
1、2006年8月1日,土地招、拍、挂新政出台。影响:土地市场更为规范,对楼市影响不大;
2、2006年9月5日,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》严控土地“闸门”。 影响:土地违规占用行为减少;
3、2006年11月7日“通知”要求2007年1月1日起,新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。
影响:后续地价、楼市价格走势影响不明显。
国六条主要内容:
一、切实调整住房供应结构。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
五、有步骤的解决低收入家庭住房困难。
六、完善房地产统计和信息披露制度。
政策—2007年宏观政策回顾
宏观政策
1、8月23日,针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定。
影响:中小开发商资金链受到较大影响,可能将导致行业洗牌,市场炒房及捂盘现象减少;
金融政策
1、央行年内6次加息9次上调存款准备金率。
影响:对于普通消费者来说,贷款购房累计成本增加明显。开发商从银行融资难度加大;
2、12月11日确定以家庭为单位,第二套房贷40%首付+。影响投资、投机客的减少,对于囤房不售的开发商
将是有效的打击;与90/70政策相呼应,对于一些大户型的、高总价的产品市场需求产生一定影响。
土地政策
1、10月8日,国土部下发保障性用房土地供应通知,10月9日国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地
使用权规定》(39号令),强调,受让人必须付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证。
影响:打击了囤地行为,行业洗牌,将形成地产寡头;
简析:在政策累积效应的影响下,开发商开发速度减缓,楼市进入观望,未来“调整住房供应结构,稳定市场价格”依然是主流。
政策—2007年宏观政策回顾
税收政策:
1、1月16日晚,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
影响:“土地增值税从‘预征’转为‘清算’, 压缩了高利润空间。
2、城镇土地使用税。
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