2006年赣州逸豪项目策划推广执行方案.doc

逸豪项目策划推广执行方案
第一部分市场调研
一、市场分析
(一)赣州房地产开发现状
以下是赣州市章贡区1—6月份的房地产开发状况统计:
指标
单位
1-6月
比上年同期增长(%)
地产开发投资
万元
158450

内资
万元
146473

国有投资
万元
9683

有限责任公司
万元
65114
181
私营投资
万元
64453
14
港澳台投资
万元
7828

外商投资
万元
4149

房屋施工面积
平方米
4138436

新开工面积
平方米
2138058
-
房屋竣工面积
平方米
450623
--
商品房销售面积
平方米
1177458
--
现房销售面积
平方米
209671
--
期房销售面积
平方米
967787
--
商品房空置面积
平方米
89760
--
商品房销售额
万元
154777
--
截至2006年7月31日,,%;,,分别增长
。
1、地段与区域:
经调查,赣州市目前正在开发的房地产项目共计四十余个,其中35%的项目分布于老城区(主要分布于滨江大道),27%的项目分布于站北区,19%的项目分布于水南新区,16%的项目分布于黄金开发区,另有3%的项目分布于其它郊区地带。
从图表中我们可以看出,站北区房地产行业发展极其迅速,已在整个赣州房地产市场舞台上饰演了重要角色。
2、户型与面积:
经调查,赣州市房地产开发由于传统居住习惯的影响,各项目均以三房、四房为主打户型。
三房户型中,115~130㎡的户型占40%,131~145㎡的户型占52%,146㎡以上的户型占8%。
四房户型中,140~155㎡的户型占67%,156~170㎡的户型占28%,170㎡以上的户型占5%。
3、售价:
据调查所知,赣州的许多房地产项目销售的均价已经超过2000元/㎡,甚至接近3000元/㎡,只有站北区项目的售价至今未突破2000元/㎡。通过具体分析,在已出价格的项目中,均价为2000~2500元/㎡的占48%,均价2501~3000元/㎡的占35%,另外17%的项目均价在2000元/㎡以下(主要以站北区项目为主)。
4、项目规划
“国六条”及其细则的出台,对全国各地的房地产市场都产生了或大或小的影响。而“国六条”要真正对赣州楼市产生影响还应该是在赣州的地方执行细则出台以后,所以在细则出台之前,许多房地产开发商在小心翼翼的等待中。
时刻关注“国六条”赣州执行细则的出台,做好在下期规划中推出小户型的准备。
这些项目包括:章江豪园的二期、三期住宅;滨江·爱丁堡的二期住宅;黄金时代的第2批、第3批地块项目等等。
部分楼盘已动工,规划方案不受新政影响。
这些项目包括:锦融·望江景城、五洲花苑、瑞景苑、以及锦辉佳苑的一期。但是这些项目,除锦融·望江景城外,都在观望中,迟迟未出价格。
面对一方面由于政府限制了土地资源的供应,另一方面作为市场上可能出现大房型减少、高档住宅减少的局面,别墅项目也开始强势攻入赣州楼市,包括时间公园、阑亭半岛、五龙湖山庄等,同时,星洲国际、滨江·爱丁堡、豪德·水岸新天等项目也有部分别墅正在推出。
(二)市场竞争空间分析
1、不同片区之间的竞争
◎生活配套:老城区>滨江大道>水南新区>黄金开发区>站北区
◎周围环境:滨江大道>水南新区>老城区>黄金开发区>站北区
◎交通网络:老城区>站北区>滨江大道>水南新区>黄金开发区
◎周边居民住房消费层次:滨江大道>水南新区>老城区>黄金开发区>站北区
◎目前楼盘售价:滨江大道>水南新区>老城区>黄金开发区>站北区
从以上对比我们可以看出,目前站北区项目在生活配套、周围环境、周边居民住房消费层次等方面都较其它片区处于劣势,但是该片区交通极其便利,且售价较其它片区项目低,再加上《站北区控制性详细规划》的出台给站北区的发展以很大的行政支持,政府致力于将站北区发展成为以交通换乘中心为主,商务、居住、教育和谐发展的城市精品社区,所以对赣州楼市来说,站北区充满活力,前景诱人。与此相反的是,老城区、滨江大道的房地产开发已接近饱和,目前已基本没有可供开发的空地。
2、站北片区楼盘之间的竞争
仅一年左右的时间,站北区先后出现十来个新开发房地产项目,其发展速度是惊人的,不言而喻,竞争也是异常激烈的。
目前站北区正在开发的项目有以下几个:
1)案名:星洲国际
开发商:江西赣南果业股份有限公司