天津市写字楼市场探究.pdf

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舻侈溉纱睹縄其签字日期:口辏翵,日∥乡年,月,/日独创性声明学位论文版权使用授权书或撰写过的研究成果,也不包含为获得苤鲞太堂或其他教育机构的学位或证本学位论文作者完全了解苤奎盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权基鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名:签字日期:索,并采用影印、.缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。C艿难宦畚脑诮饷芎笫视帽臼谌ㄋ得导师
随着我国宏观经济的发展,房地产业从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段,越来越向商业、第三产业倾斜,商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。随着国际专业的商业房地产公司进人中国,以及一些跨国公司习惯于租赁物业以保持经营灵活性的现象越来越多,商业形态由分散型向集约经营转变,这就意味者中国的商业房地产即将迎来春天。也可以说,中国商业房地产时代已经到来,商业房地产正迅速成为房地产业投资的新热点。从年起,天津的房地产市场已经走进了全国前列,尤其是住宅产品的火爆、价格的稳定,得到了业内的普遍赞扬,同时,商业地产也不甘落后,各种形式、各种业态全面开花。但是,在这其中,一个薄弱环节也越来越明显地暴露出来——那就是写字楼市场发展的相对迟缓。写字楼不仅是公司企业用于办公的物业产品,更是衡量一个城市经济价值的重要指标。天津作为环渤海经济圈中的重要组成部分,提出了抓紧建设中心商务区、中心商业区,实施海河两岸综合开发改造,形成独具特色的服务型经济带、景观带和文化带,建设现代化立体交通网络的城市建设目标。海河两岸开发改造带动了大量公建项目建设,对天津写字楼项目的建设起了较大的推动作用,并有效地提高了中心城区的经济功能和环境品位,天津市的写字楼市场正经历着一个前所未有的蜕变时代。鉴于此,本文拟结合天津“十五”房地产业该类物业规划,试图对天津市写字楼市场做出初步探讨。刖吾
,部分之中包含着整体,把握整体的特性有利于我们更好的研究部分的特性。在研究天津写字楼市场之前,我们必须对整体房地产市场有一个清晰的认识,只有这样才能对影响天津市写字楼市场的众多因素进行正确深入的分析。产业是国民经济中具有同一性质、承担一定社会经济功能的生产或其他经济社会活动单元构成的,具有相当规模和社会影响的组织结构体系。产业的划分有多种标准,例如以人们生产活动的发展阶段性为主要依据的三次产业分类法;为统一国民经济统计口径的标准产业分类法;以产品和企业的生产同类性为标准的产业分类方法等等。我们所说的房地产业就是指在我国国家标准国民经济行业分类中的产业部门。标准产业分类法中的各个产业具有排他性,不同的产业之间不会有任何重叠,而其他的产业分类法可能会有重叠的现象。标准产业分类法一般和三次产业分类法保持着稳定的联系,很容易被组合成三个部分。从世界各国对房地产业的分类来看,房地产业均为一个独立的产业部门,属于第三产业“理论界对房地产这一概念一直没在确定的定义。我国学者对房地产概念的主康夭欠课萁ㄖ推渌加玫乜樽槌傻挠谢濉7康夭谟⑽闹为“”可以理解为“不动产”。在我国,“房地产”即房屋财产与土地财产的总称。从物质形态上看,房产依附于地产,房地相联,不可分割:在经济形态中,其经济内容和运行过程也具有整体性和统一性。康夭欠坎氲夭暮铣疲欠课萦胪恋卦诰梅矫娴纳唐诽逑帧房屋与土地反映物质的属性和形态,而房产与地产则体现商品形式的价格。康夭欠康夭7ⅲㄖ任镏噬痰牟罚ǚ课萁ㄖ康夭泄阋搴拖烈辶街掷斫猓阋宸康夭侵竿恋亍⑼恋厣系挠谰建筑物,基础设施以及诸如不和矿藏等到自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权利或利益,与分析房地产有关的知识、以及经营房地产买卖的商业界。狭义房地产是指土地以及土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。要有以下观点:已开发好的地块。
.康夭氖粜康夭欠坎氲夭挠谢岷稀7康夭窗ǖ夭职ǚ坎地产是实体与权利的有机结合,是财富与经营的有机结合。以上侄苑康夭母拍畹谋硎鲋校械氖侨嗣瞧毡榻邮艿姆康夭拍睿的是从法学或者经济学的角度进行的阐述。通过分析可以看出,首先,房地产是不动产,但不动产不全是房地产;其次,房地产是房产与地产的有机结合,它包括房产和承载房屋的土地法及其权利:第三,房地产实体包括地上房屋建筑,承载房屋建筑物的土地及一些附属物和承载附属物的土地;第四,房地产应该是实体与权利的有机结合。房地产和一般商品比较起来,具有以下六大