北京国美商都项目营销建议提案.ppt

与时间赛跑——国美商都项目营销思路探讨
谨呈:鹏润地产
原点
经济危机扩散,淡市在继续。
本项目能否实现集团目标,持续形成市场影响力?
09年年内实现至少70%销售,即630套
目标解析
需要到访8000组客户
按8%的来访转成交率计算
月均到访客户900组
周均到访客户220组
09年3月开始蓄客
目前,市场上有无类似项目业绩?
2009年5月1日开盘
市场表现
西南板块同类项目整体消化水平不高,供应项目有限且表现不一
CUV国际公寓:
50年办公产权,37-120平米,3000-3500元精装标准送家电,08年6月28日开盘,2010年4月入住
首付最低50%,,
共604套,目前售出287套,%,实现均价12239,平均速度40套/月
东亚三环中心:
商业40年产权,34-60平米开间,毛坯,08年4月27日开盘,2010年4月入住
一次性付款9折,首付最低50%,首付6成98折,首付7成96折,首付8成94折,,
共1749套,目前售出1063套,销售率61%,实现均价10822,
国美商都
大成时代中心
CUV国际公寓
城南大道
东亚三环中心
市场选取原则:
同区域,东南三四环附近
同产品,公建立项
50年办公产权,60-96平米精装
办公产品共393套,售出47套,销售率12%,实现均价12488,
50年办公产权,41-124平米,其中10-12层为LOFT
共520套,售出228套,销售率44%,实现均价16749,
红色为热销产品
设计师广场
市场表现
区域内项目呈现明显的单极消化现象,领跑项目业绩优异
项目
卖点
大成时代中心
距离长安街1500米,办公及居住类产品
CUV国际公寓
三环内,3000-3500精装送家具家电
城南大道
距离地铁4号线200米,部分层LOFT产品
东亚三环中心
地铁上盖,面积控制,低价格实现
设计师广场
3500精装送家电,总价控制
国美商都
大型城市综合体的高端配套
项目
上市面积
08年消化面积
月均套数
实现均价
存量及未来供应
大成时代中心



12488(精装2000)

CUV国际公寓


40
12239(精装3500)

城南大道



16749(loft,)

东亚三环中心



10822

设计师广场



16398(精装3500,住宅)

总计


195
——

未来同类项目市场存量超过12万㎡。
世联观点——重新审视项目
未来12万㎡区域市场放量,实现目标,
必须:成为市场领跑!
本体
项目区位
西南四环门户,毗邻总部基地,项目昭示性及道路通达性利好明显
项目位置:
项目位于西南四环边,科丰桥东南角,中关村丰台科技园内
同时与拥有世界500强的跨国公司的总部基地为临,地理位置相对优越
总占地:
建设用地:
代征绿地:
总占地:
建设用地:
代征绿地:
项目共两个地块,东西侧相连:
西侧为31-A地块(规划A区),
东侧为35-地块A(规划B区),
西南四环
科丰桥
总部基地
地块指标
取地较早,大体量城市综合体
总体指标:
总用地面积:(,)
总建设面积:56万平米(地上35万,地下21万)
容积率:
平均楼面价:2300元/平米
31-A地块(规划A区)
指标
用地性质
公建,商业40年,综合50年
建设用地面积

代征绿地面积

规划建筑面积
39万(地上24万,地下15万)
容积率

地块成交价格

折合楼面价格
2292元/平米
35-A地块(规划B区)
指标
用地性质
公建,商业40年,综合50年
建设用地面积

代征绿地面积

规划建筑面积
17万(地上11