新建 中国未来几年的房地产发展趋势.docx

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢:未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点:其一,中国过去三十年的经济快速增长是真实的;其二,经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持;其三,发达国家都曾经历过长时期的增长(例如英国持续了七十年,美国持续了六十年等);其四,由于尚未完成城市化和工业化,中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间,我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间,以下的若干理由应当足以说明这个推论。经济成长:中国经济已经持续多年呈两位数增长,经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中均收入几乎每4年就会提升一倍,人们购房和投资的能力也随之增加,而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势;支柱产业:以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量(超过90个)而言,房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业;人口存量:中国的人口已经超过了13亿人,并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中,目前还有相当大的比例(约70%)尚未真正解决好住房问题;人口增量:中国每年的人口增量约有1,000万人,这是一个接近澳大利亚(其国土面积与中国接近)全国人口总量的数量,仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米(考虑了城市化比率);人口质量:中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展,人均寿命在增长(同1995年相比,当今中均寿命增长了近2岁),健康状况在提升,知识结构在改善,因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变;人口结构:人口老龄化已经成为必然趋势,中均寿命的延长对房地产市场有直接的影响,“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择;换房需求:当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下,居住产品正在不断地升级和换代,吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求,即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中方米,此数并不大,还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米,全方米的住房需求;第二套房:随着中产阶级和财富人群的发展(%,社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。),有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多,其目的有自住、投资和投资加自住;拆迁用房:城市化进程意味着城市不断的改造和扩建,每年全方米。按目前许多城市拆“1补”“2”的补偿政策,~2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房每年仍将会因此而新增1~;政策类房:当前ZF力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房,将加大这类住房的开发量,同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房,各级ZF正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划,必将形成巨大的需求