湖州九月份房地产市场分析报告.doc

湖州九月份房地产市场分析报告湖州九月份房地产市场分析报告目录宏观经济市场风向市场关注土地市场楼市动态长兴市场报广分析前言9月为传统销售旺季,以往各年绝大多数城市9月份成交量相比8月会有明显上涨,本月重点城市中,只有一半的城市出现了增长的局面,其他重点城市如上海、深圳、天津成交面积均出现大幅下跌的现象。由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗,而在房价已推至较高水平下,持币观望再次出现,为抑制房价继续上涨,银监会重申“2套放贷”政策,以及对未来进一步市场调控政策推出的预期,改善及投资性需求也将大受打击,导致重点城市的成交水平呈快速走跌之势,因此,虽说有金九银十的传统,开发商也有意加大推盘力度,但是9月并未出现预计的热销局面。对于即将来临的10月,市场走向如何,仍需拭目以待。与商品房相比,9月份全国土地市场交易活跃,成交总价普遍较高。从城市分布来看,高价地块主要分布在一线城市,二线城市仅有苏州和重庆。从楼面地价来看,总价较高地块楼面地价相对较高,表明高价地块以“质”取胜。监测显示,全国住宅用地成交量连续8个月呈增长态势,1-9月累计成交量首超去年同期水平。10个重点城市中,除了广州、重庆、深圳之外,其他7个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。四季度是土地供应的传统旺季,随着新一轮供地高峰的到来,预计住宅用地供应量将会进一步增加。从供应情况来看,9月土地供应止跌反弹。全国60个重点城市共推出土地913宗,环比增加10%,同比增加74%;推出土地面积4314万平方米,环比增加6%,同比增加97%。其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)355宗,环比增加17%,同比增加94%;推出土地面积2380万平方米,环比增加30%,同比增加146%。宏观经济◇2009年9月宏观经济月报:8月数据驱散复苏疑云数据整体略好于预期。市场担心的工业增长、投资增长和新增贷款均好于预期。自主投资似有跟进,增速自年初以来均保持上升趋势,非政府投资增速8月较7月明显提高。消费需求稳中有升,消费升级是拉动消费加速的主要因素。出口虽然低于预期,但是复苏趋势并不改变。在内需强劲的拉动下,产出增长有所加快,季节调整后,%,年化增速为15%左右。    复苏趋势得到进一步确认。我们曾指出7月增长低于预期不改变复苏趋势,8月数据支持我们的判断。预计经济复苏的趋势将延续。首先,非政府主导的投资将逐步跟进。其次,在全球经济复苏的背景下,外需复苏的趋势可以预期。第三,在消费升级和就业回升的背景下,消费增长将继续保持稳中趋升的态势。当然,未来经济数据可能波动,但是经济复苏的趋势不会改变。经济复苏过程中存在波动,对未来的预期依据波峰或波谷的数据可能并不合理。    跨过拐点,通胀进入上升通道。8月CPI和PPI双双环比上升,显示经济已经告别通缩,这印证了我们前期的观点。从8月开始,物价指数(无论是PPI还是CPI)都将进入上升通道,CPI在10月或11月将转正,PPI年内可能转正。近期南北干旱可能如强食品价格上升的趋势。我们预计,2010年通胀水平将在2-3%之间,%,PPI为3%左右。信贷正常化,货币活期化。新增信贷回归正常水平,一般贷款置换票据有所加快。2009年余下月份月均新增贷款4000亿左右是比较正常的水平。货币活期化,Ml增速明显上升,这表明经济景气继续回升。2010年货币政策基调可能逐步转向中性,2010年中国将转入加息周期。我们估计2010年新增贷款在7万亿左右,即贷款增速为17%左右。解读:随着我国的经济环境开始好转,加上全球经济的复苏,国内的投资环境也在一步步好转,上阶段由于大环境不好而把资金投入到房产市场的投资者们会逐渐把资金拿出来投到其他的行业中去,随着这部分资金的撤出,能够使得房产市场表现的更加真实,房价也能在减少了投资炒作的情况下趋于平稳甚至逐渐下降到一个合理的价位。第二章市场风向1、2009年1月—8月全国房地产市场运行情况报告一、房地产开发完成情况据中国信息报报道1-8月,全国完成房地产开发投资21147亿元,%,增幅比1-,。其中,商品住宅完成投资14848亿元,%,比1-,,%。1-8月,,%,增幅比1-;,%,降幅比1-;,%,增幅比1-。其中,,