地产项目可行性报告内容指引可行性研究报告可编辑.doc

地产项目可行性报告内容指引
目录
第1章 前言 5
第2章 项目决策背景及摘要 5
外部环境 5
内部因素 5
项目概况 6
宗地位置 6
宗地现状 6
项目周边的社区配套 6
大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性) 7
土地价格 8
土地价格计算的方法 8
合作方式及条件 8
土地法律性质评估 9
取得土地使用权程序评估 9
政策性风险评估 9
第3章 市场分析 10
区域住宅或商业楼市场成长状况 10
区域住宅或商业楼市场简述 10
区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况(近3-5年) 10
区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 10
区域内表现最好个案状况 11
分析:本案在区域市场内的机会点 11
• 区域市场在整体市场的地位及发展态势 11
• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 11
• 本案在区域内开发市场潜力 11
• 本案在开发中的营销焦点问题 11
区域市场目标客层研究 11
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 11
结论 11
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 11
目标市场定位及产品定位 11
市场定位 11
目标人群特征/来源区域/行业特点 11
产品建议 11
第4章 规划设计分析 11
初步规划设计思路 11
设计概念 11
规划设计的可行性分析 12
土地升值潜力初步评估。 13
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 13
立即开发与作为土地储备优缺点分析 13
工程计划 13
工期计划 13
各期开工面积 13
竣工计划 13
开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 13
销售计划 13
各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。 13
投资收益分析和成本预测 13
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等 13
税务分析 14
经济效益分析 14
敏感性分析: 15
项目资金预测 : 16
资金投入计划: 16
资金回款计划: 16
资金需求计划: 16
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 16
管理资源配置 16
机构设置 16
人力资源需求 16
人力资源缺口及解决 16
综合分析与建议 : 17
优势: 17
劣势: 17
机会: 17
威胁: 17
结论和建议 17
第5章 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 17
主要指标测算 17
竞争对手分析 18
第6章 在新城市开发需要补充的内容 19
市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 19
第7章 附件 20
有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。 20
按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程 20
成本测算可采用两种方法: 20
成本估算表 20
说明 22
前言
随着集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定可行性报告内容指引。 
项目决策背景及摘要 
外部环境 
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在沈阳,