新凤祥房地产战略规划初稿.doc

祥泰房地产战略可行性报告(初稿)新凤祥控股山东祥泰房地产开发公司2011年9月序言作为进入地产行业的新生力量,祥泰地产首先认为中国的房地产行业仍有至少10-15年的快速发展期,长期趋势看好是我们进入房地产领域的信心所在。然而当前美国信用评级地震,中国宏观经济调整,产业结构升级,房地产市场短期内仍处在一个动荡调整的时期,“调整即是机会”,作为生力军在调整时机介入,正好可以发挥我们无负担轻装上阵的优势,顺势而为,找准市场的切入点,摸索出自己的一套商业模式,做大房地产业务,争取成为集团的支柱产业之一。在政府强力推进保障房政策的形势下,住宅地产难以承载公司做大房地产的希望,同时商业地产市场蜂拥而上,群雄并立,插手其中也非我们的长项所在。在公司扎实做牢传统产业的优良传统基础上,同时结合房地产产业结构升级的大背景下,产业地产无疑成为了介入房地产市场的良好切入点。考虑到公司良好的政府资源,我们选定了天津、济南、青岛作为战略中心城市,采取整合政府、行业协会、研究机构、开发商、金融机构5方资源,进行产业地产的商业模式探索和实践,开辟出一条特有的房地产发展新道路,为集团成为中国500强企业做出贡献。目录第一章:祥泰地产进入房地产业的机会……………………………4第二章:祥泰地产SWOT分析………………………………………6第三章:祥泰地产产品定位…………………………………………21第四章:祥泰产业地产发展计划……………………………………27第五章:祥泰地产近期业务组合……………………………………42第六章:祥泰三年发展目标…………………………………………43第七章:风险估计与对策……………………………………………43附录:案例联东华夏幸福基业清华科技园第一章:祥泰地产进入房地产业的机会一、房地产行业特性高成长:自98年住房市场化改革全面启动以来,中国房地产市场规模进入了爆发式增长阶段,全国商品房市场规模年度复合增长率高达31%,全国商品住宅均价年复合涨幅达10%。:伴随着行业量价上涨,尤其是最近3-4年来房价的快速上涨,房地产行业利润水平远高于制造业,亦高于美国等成熟市场。房地产行业销售利润率一直高于其它行业万科与格力电器、帕尔迪的净利润率比较高杠杆:在行业高成长和高利润诱惑下,加上特定的制度框架,国内开发商财务杠杆非常之高。除了预售制度外,前几年建筑商垫资施工、延期交付地价款很普遍,最近几年销售杠杆越来越高,尤其是那些慢周转的公司。即使国内在周转上做得非常好的龙头公司,财务政策普遍偏激进,企业长期高杠杆经营。房地产行业最近3-5年销售杠杆应用越来越普遍、越来越高国内开发商净负债率高于香港开发商4、小结:房地产行业最近5-10年来呈现出“高成长、高利润、高杠杆”的特征。从需求角度来看,人口红利、城市化、经济增长及收入水平提高、流动性是支撑对房地产需求的最主要因素。除基本面驱动因素外,土地财政、预售制、保有税和保障房缺失等制度性因素也起到了重要作用。二、长期增长仍有空间、短期市场调整可能性较大1、长期增长仍有空间,短期震荡调整长期趋势:长期增长长期而言,中国房地产总体上仍将维持增长趋势。三大引擎,城市化、收入增长、通货膨胀和人民币升值预期,在未来10年内还将继续拉动房地产行业的增长,但是在经历了爆发性增长后,整个行业已经进入产业生命周期的震荡阶段,该阶段可能维持5-10年,然后进入成熟期。短期趋势:震荡调整美国信用评级下调,中国货币政策面临变数,减缓房地产市场调整力度美国标准普尔公司日前下调了美国长期主权信用评级,这是美国主权信用评级历史上首次遭“降级”。中国经济面临影响,外汇储备可能会遭遇一定损失、国际游资会更加猖狂、输入性通胀压力增大、货币政策的操作空间受到挤压。由于美国主权信用评级下调,特别是若美国再推量化宽松政策(目前分析可能性极大),人民币被动升值,中小型企业(特别是出口企业)生存更加困难。同时输入型通胀将更加严重,进一步助推CPI。若加息必然进一步吸引套利资金流入国内,吹大国内资产泡沫。央行动用加息手段会更加小心,将更多地动用提高存款准备金来对冲新增外汇占款。但'提准'会进一步收缩银行放贷能力,使中小企业融资更加困难,影响实体经济。%,上调空间已有限。某种意义上说调控面临两难,而美国信用危机更加剧了这种趋势。中国房地产调持续控加码的可能性不大,更多的可能是通过'限购'之类的行政手段来干预市场。若美国经济进一步恶化,出现'二次探底'的情况,中国甚至有可能给货币政策松绑。美国主权债信用‘地震’,中国难以独善其身。国内的高利率(相对于美国高很多)和强烈的人民币升值预期,将进一步吸引热钱进入中国套利,外汇占款将持续维持在高位,被动超发货币,致国内流动性进一步