关于剩余法几个估价实务问题的思考.ppt

上海城市房地产估价有限公司
关于剩余法几个估价实务问题的思考
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问题:
1、什么是地价?
2、房地产价值=地价+房价?
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内容
一、关于“地价”内涵的思考
二、对房地产开发利润的理解
三、“地王”现象与最高最佳使用原则
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一、关于“地价”内涵的思考
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剩余法基本公式
城镇土地估价规程
待估土地价格=开发完成后的土地总价值或房地产总价值—项目开发成本—开发商合理利润
现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格—房屋现值—交易税费
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剩余法适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形:
(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;
(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;
(3)现有房地产中地价的单独评估。
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假设开发法:
熟地价值=开发完成后价值—熟地取得税费—由熟地建成房屋的成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润
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基准地价评估公式


现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格—房屋现值—交易税费
其中房屋现值计算=房屋重置价*房屋成新度
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按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准,用公式(46)计算商品房买卖中的地价:
V=(Pr-(ChⅹSh)-I-T-B) ⅹ(G/SbI)……………(46)
式中:V——某一商品楼用地的单位面积土地价格;
Pr——某一商品楼房总售价;
Ch——当地同类建筑单位面积平均造价;
Sh——楼房总建筑面积;
I ——开发公司利润;
T ——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等;
B ——开发资金应支付的利息;
SbI——建筑物占地面积;
G ——规划的建筑覆盖率。
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结论:“地价”的内涵不同
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