健康养老养生地产世联经验分享.ppt

*健康养老/养生地产世联经验分享区地产与养老地产、养生地产的关系示意*郊区地产养老地产养生地产养老地产是郊区地产中的一类,有其特殊的产品特点和客户群体养生地产扩大了养老地产的消费群体范围,在养老设施基础上对于产品有进一步的提升泛健康地产*:城市化驱动下的郊区地产发展郊区地产发展历程北京郊区地产发展格局郊区地产的客户消费结构*时间1992-19991999-20022002-20062007至今阶段特殊市场整体启动快速发展价值主导阶段特点1992年:以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市;1992~1995年:粗放型产品集中大量供应,代表的区域是朝阳和顺义;1995年:政策性控制,停止别墅立项,别墅市场发展陷入停滞状态1999~2002年:市场复苏转暖,人均GDP稳步提高,入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速;市场中出现了一批较为优秀的项目同时别墅市场的区域格局正在逐步形成03、04年政府别墅用地政策出台,由于前期存在较大规模的土地储备,在此政策性脉压的刺激下,新别墅项目持续入世,总体供应放大,别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期;别墅市场更加成熟,板块清晰,产品充分细分,消费者对产品鉴赏力大大提升城市房价快速上涨,别墅新增供应持续降低,投资价值凸现购买人群外籍人士和国内金字塔顶尖人士国内财富、准财富阶层逐渐成为主力购买人群进一步扩大,中产阶层大规模在郊区置业,并逐渐成为购房主流客户群进一步扩大,投资客比重明显增大产品特点独栋,卖产品形式,景观、配套不完善代表项目突破传统独栋形式,有TH出现,并逐渐成为产品中的主流经济型别墅出现。加之此阶段消费者对产品认知逐渐清晰,不再对TH趋之若骛,门槛较低、有天有地的小独栋成为市场追捧。洋房风行。随着产品细分的深化,经济型别墅供不应求,为“金字塔尖”财富阶层量身打造的顶级别墅也层出不穷。地段决定产品价值郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段,伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响,资源稀缺性凸现,各板块持续扩张*中央商务区奥林匹克公园中关村科技园区核心区海淀科技创新中心石景山综合服务中心老城西苑清河北苑酒仙桥东坝定福庄垡头南苑丰台优化中关村高科技园区核心区、中央商务区、奥林匹克中心区、海淀山后科技创新中心等城市职能中心的功能。建设石景山综合服务中心,提升城市职能中心品质和辐射带动作用;边缘集团作为中心城承担产业与人口聚集的重要地区,均有自身的发展方向及定位。(以上数据均来自北京市规划局)清河(回龙观)、北苑、酒仙桥(望京):进行空间优化、完善配套,改善交通;清河、酒仙桥、东坝、丰台:重点发展高新技术产业定福庄、西苑:以教育科研为主;石景山、垡头:调整用地功能,搬迁改造现有的污染扰民企业;南苑:以教育科研为主,同时作为远期中央行政办公预留地的备选用地。新城发展带北京城市总体规划从区域分布角度,由内而外分为城市中心区、十大边缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口疏散和城市平衡发展*顺义:空港物流、制造业延庆:旅游、物流、工业昌平:高新技术、教育怀柔:休闲、都市工业亦庄:区域物流、高新技术大兴:商业物流、生物医药房山:现代制造、新材料平谷:都市工业、制造业密云:都市工业、休闲会议门头沟:文化、商业、旅游通州:综合服务通州新城北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、;顺义新城东部发展带重要节点,发展现代制造业,及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能,潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地,以东地区为城市远期发展预留空间,天竺空港区重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业;亦庄新城东部发展带重要节点,发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业,以及商务、物流等功能,积极推动开发区向综合产业新城转变;大兴新城发展生物医药等现代制造业,以及商业物流、文化教育等功能。空间上重点向西发展,东部地区结合麋鹿园、团河行宫建设南部郊野生态公园。房山新城北京面向区域发展的重要节点,引导发展现代制造业、新材料产业(石油化工、新型建材),以及物流、旅游服务、教育等功能;昌平新城重要高新技术研发产业基地,发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育功能;怀柔新城北京东部发展带上的重要节点,国际交往中心的重要组成部分。引导发展会议、旅游、休闲度假、影视文化等功能,平原地区可发展科技含量高、无污染的都市型工业、现代制造业;平谷新城北京东部发展带的重要节点,是京津发展走廊上的重要通道之一。引导发展都市型工业和现代制造业,以及物流、休闲度假等功能;门头沟新城西部发展带的重要组成部分。引导发展文化娱乐、商业服务、旅游服务等功能。密云