材料一：弘民商业广场的困惑.doc

公司背景:四川弘民集团有限公司创建于1994年,总部位于全国百强县之一的成都双流。经过公司全体员工十多年的不懈奋斗,公司现已发展成为拥有员工240余人、下辖五家子公司,业务涉及住宅与商业地产开发、建筑安装工程、商业贸易经营、物业管理、出租车营运等多个领域的中型企业。十多年来,公司以双流为中心并逐渐向成都周边地区拓展成功开发多个地产项目:弘民苑、弘民新城、弘民美食城、公安新区住宅楼等住宅楼盘、商住楼或商业地产项目等,因其地段选择较好、设计结构合理、配套设施齐备,所开发项目销售或租赁情况总是很好,特别是缔煌城大厦已成为双流标志性建筑,它与棠湖公园一起构成了双流县城新的金融、购物、观光、文化中心。2002年,弘民公司投入巨资开发建设弘民商业广场,并于2003年11月正式开业经营。本来这是一个位于双流黄金地段的重要商业区,理应取得丰硕的商业成果,然而开业经营三年多来,商业广场经历了起初的商家爆满,到后来的大量商家欠租及一起撤场,及至现在大量商铺空置的大起大落。这究竟是怎么回事呢?2002年,弘民公司为适应双流经济的快速发展,投入巨资开发建设弘民商业广场。弘民商业广场位于双流县市中心黄金地段,与县委县府、县法院、建设银行、县建委等重要行政、金融部门对街相望,紧邻教育局、县职中,与双流标志性建筑,也是双流金融、购物、观光、文化中心的缔煌城和棠湖公园相距只有大约100米,无论从哪里看,这儿都是一块绝佳的商业宝地。商业广场占地11096平方米,采用三层楼的欧式建筑,,二、,总建筑面积为20750平方米,框架结构,整个建筑线条简洁、色彩明快,极具时尚特色,同时,配备垂直电梯两部,自动扶梯两部,大型地下停车场有车位160余个。商业广场分为A、B、C、D、E五个区,考虑对商家经营业态作合理布局和规划,其中一楼主要考虑以时尚购物为主,二、三楼则以休闲娱乐为主。初步计划分区分类招商,一楼A区为无烟特色名小吃类,B区为床上用品、装饰品类,C区为鞋类,D、E区为服装类,二楼A、B、C区为小家电类,D区为书城类,三楼为休闲茶饮类。最好能在B区一、二楼引进好又多超市、B区三楼引进麦当劳、B区三楼建露天儿童乐园(但这些后来都没能谈成功)。设计的初衷是要打造双流独具特色的现代、时尚的购物天堂和休闲娱乐会所。2003年11月,弘民商业广场闪亮登场。由于其地段确属黄金口岸,设计新颖时尚,加上公司宣传到位,众商家蜂拥而至,尽管当时的商铺租金单价高达65—85元/㎡,售价也达3680—16800元/㎡(这些价格与当时双流最繁华的南昌路相当),所有商铺或租或售,开盘仅三天即告罄。只是当时并没有认真考虑入驻商家的业态分布,也没有严格进行入驻商家的品牌筛选,造成当时进驻的商家一、二层楼(三楼是后来招租的茶座)中90%都经营服装,只有不到10%的商家经营鞋、装饰品、女士内衣和箱包等,品牌更是良莠不齐,有“杉杉”、“报喜鸟”、“鳄鱼”、“雷驰”等这样的全国知名品牌,也有很多刚刚开始学做生意的无名小卒做的杂牌。不过,这些并没有影响当时商业广场经营的火热场面。也许是因为人们对新事物的好奇、也许是因为当时临近过春节大家都喜欢逛商场买新衣服、也许是受到大量商家开张的热烈气氛的吸引,不管怎样,当时的商业广场一段时间即使称不上是人山人海、摩肩接踵,也的确可以说是熙熙攘攘、热闹非凡。各