_业主、业主大会、业主委员会.ppt

业主、业主大会、业主委员会
业主、业主大会、业主委员会
第一节业主与物业使用人
第二节业主大会
第三节业主委员会
第四节管理规约和业主大会议事规则
一、业主与物业使用人的概念
1. 业主
业主指物业的所有权人,即土地使用权和房屋所有权人,是所拥有物业的主人。简称业主。
2. 物业使用人(简称使用人)
使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。
包括:(1)与业主共同居住的亲友;
(2)物业的租户。

使用人没有对物业的最终处分权,例如对物业的买卖和处置。
第一节业主与物业使用人
二业主的三个层次

指产权多元化情况下的独立产权人。

由物业管理区域内全体业主组成,是区域内物业管理的最高权力机构,是物业管理的决策机构。

作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。由业主大会选举产生,并向业主大会负责。
第一节业主与物业使用人
第二节业主大会
一、业主大会的职责
二、业主大会会议
三、业主大会会议的召开
1、业主大会成立条件     
每个物业管理区域成立业主大会,各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是:

住宅物业的入住率达到50%以上
或者从第一个业主正式入住起两年以上的
2、业主大会的职责
业主大会的成立
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第二节业主大会

1)制定和修改业主大会议事规则;
2)制定和修改管理规约;
3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
5)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
第二节业主大会
6)筹集和使用专项维修资金;
7)改建、重建建筑物及其附属设施;
8)改变共有部分的用途;
9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第二节业主大会
居委会选聘的物业公司无效