房地产评估案例市场法 收益法 成本法.doc

房地产评估案例市场法+收益法+成本法房地产估价案例分析一、市场比较法---****银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,。**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,,地下为车库,(车位116个)。该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。(1)地上建筑物部分用市场比较法评估。:通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新**国际大厦**南路360号$2,800B**联合大厦**东路139号$2,800C**证券大厦**南路528号$3,**银行大厦新**国际大厦**联合大厦**证券大厦坐落位置***路**号**南路360号**东路139号**南路528号物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况所处地区**新区金融区**新区金融区**新区金融区**新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施金融区内,公共服务设施齐全。金融区内,公共服务设施齐全。金融区内,公共服务设施齐全。金融区内,公共服务设施齐全。自然条件优优优优物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况装饰装修情况外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶,木地板,轻质隔断。外墙花岗岩,玻璃幕墙,内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩,玻璃幕墙,内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶,木地板,轻质隔断设施状况进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。**国际大厦**南路360号$2,800￥22,480B**联合大厦**东路139号$2,800￥22,480C**证券大厦**南路528号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价,按1美元=。因可比实例都是中介开价,根据**市现行房地产市场情况,。,当地房地产市场价格比较稳定,。(详见下表)比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素**银行大厦新**国际大