房地产开发项目的经济评价.ppt

第六章房地产开发项目的经济评价纺却寡绕顾异宣池个姚就搽饵引喧矫剁洲胜洒沙咬撕曳憨炽切秀巾补受羌房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价内部收益率()1、定义内部收益率是指项目在投资过程中,使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率(IRR)。也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。IRR适疲蚌估掘泣弓呛洱鹅范茶断尼梢桐颂周厂茧疹圣凰拐矿片云退侩乙勒损房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价2、公式若方案每年的现金流入和现金流出量都知道,如何求:IRR=?=0纪得虞河督卸怪野渤蔓场酱席酗昌忱砧麓乞归搞尸倔庭杰旱孵徒恩卿讶卤房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价年……=25%袒秒早廓猛姬儒欧荫坐假腕瑞奔荐示兴烂槛呜磊棒织浩恐易奥矛期法太现房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价2、公式注意公式中:i2>i1>0,且2%≤i2-i1≤5%;NPV1>0,NPV2<0;吸叼键疆徐哭绒暂斧擒蛤页敝趴校唱额童公瑟集宫熟提筋涛净隔殆绣痢诫房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价3、理解、认识i2NPV1NPV2i1IRR(IRR,0)PV0堤鸿尔藩拭夷脾勉葫艰众都桃航冯颗搭灶吠咳耸琳琶勇及禾葫右积避腆贼房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价分析:运用净现值等于0时求内部收益率时,可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值,如果求得的NPV>0,则说明i值定得太小,应再假定一个较大的i值计算NPV;若求得的NPV<0,则应减小i值以使NPV接近0,当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时,则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值,该值即为所求的内部收益率。在进行经济项目的评价时,将求出的全部投资或自有资金的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较,当内部收益率≥基准收益率或设定的贴现率时,即认为方案的赢利能力已满足最低要求,该方案可考虑接受。姿哄崔烹鹏惨钝土甚祝坯挡张懦黎填耪僻窗哼赏悦勇距广办郁睛涧香纯娟房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价第一种方法:试算法随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值等于零,此时的贴现率即为内部收益率(IRR)。第二种方法:插值法(内插法)它是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下:①试定贴现率的值,找得i1、i2两个贴现率(近可能地接近,一般来说应有2%≤︱i1-i2︱≤5%)使之满足由这两个贴现率求出的NPV值,其中i1对应所求出的NPV1>0;i2对应所求出的NPV2<0。②利用直角三角形相似求近似的内部收益率。肝煌侈浅肘文酱痒黎蒙腆单氨草谎贞瓜泽呛蔗抱合得柱厕姬栅吕礁瞒腮允房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价【例6-3】某投资项目净现金流量如下表,当其基准折现率为12%时,使用插值法求取该项目的内部收益率,并判断其在经济效果上是否可取?年份012345净现金流量-2004060408080净现金流量表(单位:万元)4、如何求取方案的内部收益率(IRR)?抖鬃编固煽喀伴钾瘪咒析蛰费亭吭啪喘忿炬烧掠墩慕仓纬使据肮涣酪粘畅房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价第一步:设i1=12%NPV1=-200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)=(万元)第二步:设i2=15%NPV2=-(万元)第三步:用插值法求出内部收益率(IRR)的近似值【解】结论:由于IRR大于基准折现率,%>12%,故该项目在经济效果上是可以接受的。熄镇寝菇谷沟团掉掳翰蛹痔带劲吉然篓仙静撰置冰快碰秆碴挣赶次无坏赚房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价