乌海市滨河二期控制性详细规划意见.doc

乌海市滨河二期控制性详细规划意见针对现状规划区西侧地块出让困难的问题,我方提出以下几点意见:1、开发模式的思考:根据乌海市城市现状来看,考虑劳动力和投入产出比,应该以城市运营开发模式为主。根据乌海市西侧规划,应该以公建配套、商品房开发为主,总部基地式园区开发为辅。综上所述,政府可以牵头,寻找合适的开发商进驻,提供政策优惠。对于重要的滨河形象区,大公司和企业有着相对雄厚的经营运作实力,例如像麦购,新天地,家乐福,三星等都是可以考虑的对象。同时,乌海市作为新型的工业城市,还有很多有待开发的潜力,地价较低,可以考虑成片、成组团式的开发,形成多个功能单元,作为基础模块,为城市后续开发提供源动力。2、整合零散地块,统一开发:本版控规,提供了一个规整有序的城市用地空间,但是针对目前亟待开发的沿河地带还有很多实际操作层面的问题,突出表现在用地相对零散,难以整体综合性开发,暂时较低的人口容量难以支撑规划的商业和公建配套,预期内成本难以收回造成资金链的断裂。因此,我们建议可以考虑成片的开发,将地块整合,做成一个由不同特色组团相互联系而构成的城市有机综合体,这就降低了城市开发建设过程中,由开发强度过大和密度过高引起的经营问题,保证了城市逐步有序的建立,同时让开发商在一个空间范围内有较大的发挥余地。整合地块资源规划路变建议性支路3、滨河城市空间界面控制:滨河二期的规划范围由包兰铁路从中穿过,分为了东西两部分。东侧以居住教育为主,西侧以商业金融娱乐为主,由于西侧临近黄河水库,滨水的空间规划特色是一个必须要考虑的问题。这包括三方面:(1)城市天际线控制;(2)开敞空间控制;(3)滨水空间控制。(1)城市天际线控制:?滨水地区位于乌海市的中心区域或重点区域,其与整个城市的的功能布局、交通组织等关系密切,不能单独考虑,需要从整个城市的层面整体研究把握;?有意义的城市场所离不开丰富的活动,滨水地区的“人气”极为重要,其土地利用上不宜功能单一,应力求综合性和多元化,满足不同的需要,尤其是高度变化要符合人性尺度和城市美学,也就是俗称的天际线控制;?在实体形态上宜做跌落处理,越靠近滨水地区尺度越近人,垂直于滨水地区体现空间层次。(2)开敞空间控制:一般来说,滨水空间应当突出水面开敞的空间形态特点,避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区,建筑体量的控制,包括面宽限制、开敞空间的控制等,对乌海市来说就是沿滨河大道两侧建筑空间和开敞空间的“图底”关系;大疏大密:大疏大密的城市空间组织对于高效集约地使用城市土地、城市功能结构的组织安排、形成良好的城市景观、有机整合城市资源适应可持续发展需要具有积极重要的意义混合使用:CBD的建设应该积极引入混合使用概念,强调服务的综合性和功能多样性,各个功能分区仅体现主要职能分工,不应简单地僵化使用功能,以适应市场的需求与选择。(3)滨水空间控制充足的绿地,由于其位置的特殊性,滨水地区的绿化数量、品质均应当高于其他城市