浅析房地产价格影响因素.doc

浙江大学远程教育学院大专生毕业作业题目 浅析房地产价格影响因素专业建筑工程管理学习中心紫金港 姓名 杨运成 学号 8 指导教师 尹晶萍―目录一、引言 1二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势 1(一)需求因素对房地产市场的影响 1(二)供给因素对房地产市场的影响 2三、利率与对房地产价格的影响 2(一)利率变动通过房地产开发商行为来影响房价 2(二)利率变动通过抑制房地产投资来影响房价 3四、通货膨胀对房地产价格的影响 3(一)工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致 3(二)负利率凸显住房保值功能 3(三)租金平滑房价波动,体现住房刚性需求 4五、土地价格的走势影响着房地产价格 4参考文献 5一、引言经过十几年的发展,朝着市场化改革方向快步前进的房地产业渐渐成为我国国民经济的支柱产业,房地产业成为推动我国宏观经济的重要力量的同时,也成为决定千万家庭生活福利的重要因素。在中国,无论是政府、企业还是个人,都关心着房地产业的健康发展。近些年来,全国大中城市房价竞相上涨,远超出同期居民的工资收入增长水平,而政府房价调控政策的接连出台,仿佛也没有压下房价快速上涨的势头,使得房价不断升高的现象越来越成为新闻、政府、公民关注的焦点。若以2004年为例,%,之多,而人们的工资上涨速度远远跟不上房价的上涨,使得这个快速上涨的高房价大大超过普通人的购买能力,限制了大多数普通人的购房需求。与此同时,政府虽然开始采取一系列抑制房价过快上涨的措施,而结果却是房价仍然持续上涨,新的地王不断出现。在这种情势下,了解房价上涨的原因是至关重要的,这也是本文研究的目的所在。在我国的房地产市场上,影响房地产价格的因素有很多,各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同,有的因素变动会使房地产价格上涨,有的因素会使房地产价格下跌;各种因素对房地产价格的作用方式也有差别,有的影响是直接的或明显的,有的影响则是间接的或隐蔽的。二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势(一)需求因素对房地产市场的影响从房地产市场的需求形势看,影响房地产需求方面的因素,通常可归纳为四个方面;人口、消费偏好、购买力及投机。从时间构成方面看,人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因,而投机因素则是影响房地产的短期需求。首先,人口因素。房地产的需求主体是人,人口数量的多少对房地产价格有着很大的影响。人口数量从三个方面影响房地产价格:一方面,人口数量的提高增加对房地产的直接需求;一方面,人口数量的提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展,从而提高房地产人格;一方面,人口数量过高会造成生活环境恶化,有可能降低房地产价格。在这三方面中,人口数量出现过高导致环境恶化的现象是很少见的,人口数量的提高以前两个方面的作用为主。其次,消费因素。以下是从三个方面分析居住消费。首先,随着城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的进入,而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海,于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来,成为上海房地产市场中居住消费的重要成分;其次是城市人口的存量部分,这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费,是广大中低收入家庭的自住需要;最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强