富民·月湾畔商业业态规划建议.ppt

富民·月湾畔 ——商业业态规划建议
2008年1月
项目简介
本项目商业占地面积1万平米左右,建筑面积18000多平米,2层。
3层以上是住宅,600户,约2000人左右。
目前业态规划面积及比例大致如右:
业态类型
大致面积㎡
所占比率
服饰箱包
4777
%
超市
5368
%
饮食
851
%
娱乐
1663
%
家电
1285
%
美容美发等
966
%
数码
266
%
饰品及其他
1611
%
合计
16787
100%
项目一层平面规划图
综合超市
饮食一条街
服饰箱包
综合超市
美容美发,时尚精品等
家电卖场
网吧、娱乐
项目二层平面规划图
各区域的布局规划是否最合适?
这样的业态组合是否最佳?
各业态的面积分布比例是否合理?
首先,我们来看看项目所在区域的商圈情况。
本案
港口大道
主商业街
服装步行街
40家左右,中低档,租满
农贸市场
主商业街富民路:约2公里长
百货及购物中心2家,
沿街分布餐饮、药店、手机等业态,租满,经营状况良好。
项目周边商业布置图
项目分析
涌口村目前大小商业面积大约4-5万平米,中低档为主,主要倾向于餐饮、农贸市场、服装、百货等基本生活配套业态。中高档的百货服装以及休闲娱乐的配套设施较少。
由于涌口缺少休闲娱乐方面的商业,致使不少客户奔往厚街镇中心消费,也带走日用品购买、餐饮、服装等方面的消费。因此,在项目适当增加休闲娱乐方面的业态,既与涌口其他商业有所区隔,又能留住客户,带动其他消费。
项目分析
项目处于涌口工业区富民路和富康路交汇处,该区域工厂众多,步行15分钟,覆盖人群约3-4万人,2公里范围内,覆盖人群约6-8万多人,消费人流旺盛。
涌口消费人群主要分为三部分,他们平时的休闲方式主要是:
普通员工:逛街、吃小吃、上网、打桌球,聚会唱K等;
中高层管理人员:聚餐、朋友聚会唱K,沐足等;
当地村民:喝茶、打牌、逛商场等
项目的优势
周边辐射5-6万人口,人气较旺;
项目规模大,近2万平米,业态丰富,超市规划带动人流;
交通便利,位于富民路与富康路交汇处,港口大道旁;
项目本身就有600户的住宅客户,消费力较强。
项目劣势
项目目前业态定位中档偏低,以工业区普通员工为主要消费对象。档次过低不易吸引辐射消费水平中等偏上的客户。
项目无广场。以圆环连接四个区域,但区与区的紧密型不强,二楼人流难以形成互动;
饮食一条街铺面进深只有6米,较窄,规划不适合做餐饮;
服装箱包规划面积达4700多平米,占28%左右的比例,规模有些过大;
超市内外都大面积经营大众服装,将会形成内部消费冲突;
娱乐休闲只规划做极其普通的网吧、游艺中心,不能吸引涌口村消费水平较高人群。