澧县洞庭绿洲底商营销方案.doc

澧县洞庭绿洲底商营销方案(沟通稿)方程几何地产顾问2016年8月第一部分:现状及背景一、物业现状简述1、区位:澧浦北路与绕城线(沅澧快干线)交汇处东南角。2、物业分布:临街商业门面沿澧浦路和绕城线。3、招商现状:目前沿绕城线基本处于空置状态,沿澧浦路已经进驻经营的商家有:澧州律师事务所、城头山律师事务所(店招在转角处,经营场所在小区内)、福田汽车特许经销商、百世汇通快递公司、深圳*家居展厅......项目北侧入口院内是澧县八百里水产批发市场。据初步了解,租金约为25--30元/㎡.月,目测整体空置率50%左右。4、销售现状:据初步了解,目前销售率约20%左右。(备注:数据为通过售楼部初步访谈及现状目测,偏差及纰漏之处敬请指正。)二、市场背景及竞品概况1、市场背景:?住宅及商业物业市场供应量巨大?实体商业门店的整体不景气,信心持续低迷?规划用地指标商业比例偏高,社区底商呈泛滥之势?澧县城市规划发展方向对本案板块略显冷落2、竞品概况:(1)中南海湾住宅成交均价3550元/㎡目前一期约650套房源去化率月40%商铺定价16000--20000元/㎡目前没有主力推货,销售了少量几套商铺,成交价格约16000元/㎡目前没有对外释放商铺销售信息。(2)大汉新城住宅成交均价3450元/㎡商铺定价15000--20000元/㎡商铺主力价格约16000--17000元/㎡有商铺销售及招商信息对外释放。第二部分:策略与目标一、总体营销策略1、看脸的时代,整容提升竞争力适当包装项目形象,对门面前坪进行必要的整理、整改,本案与大汉新城、中南海湾同处城北板块,特别是与中南海湾一路之隔,区位上机具可比性,差距在形象。2、同台竞技,何必价格拌矮区位、地段决定了商业门面70%强的价值权重,与其低价拌矮,不如同台竞技。目前本案底价1万左右,市场尚且不买单,建议将对外公示售价拔高至与竞品旗鼓相当的水平,将形象、开发商品牌、品质、入市年限等因素权重计入后,对外公示售价略低于大汉新城、中南海湾底商价格,将以将公示面均价拔高至15000元/㎡左右。3、高价高折,让客户占足“香瘾”价格政策实行高折扣,冠以合理名目的折扣优惠特权,让客户占足“香瘾”,实际成交价以甲方现有底价为限。4、先易后难,先吃“窝边草”本案现有租户及住宅业主、本案各关联群体是最熟悉及认同本案板块价值的群体,先吃“窝边草”,释放本案提价对外推售信息,利用价格政策及低首付杠杆帮助现有租户从“租户”到“铺东”的身份转化,与其辛苦经营帮别人赚租金,不如短期内勒紧裤袋凑首付还按揭为自己完成原始积累。5、玩赚低首付,降低置业门槛。利用公示面价与成交底价的差额,以“面价”签约、“底价”成交,玩赚“低首付”,最大限度压低置业门槛,放大置业群体客户面。二、营销目标1、拔高项目整体形象;2、培养项目的“商气”和本区域消费习惯;3、农历春节前回款2000万。第三部分:合作模式及商务条件一、委托代理服务1、服务内容(1)配