分时度假.ppt

分时度假一、分时度假的概念?分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或Holiday ownership),最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分段使用的度假形式;后来演变成每户人家在每年只拥有某一时段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换;?国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20~40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利;一、分时度假的概念?定义中的核心要素有:??通过这种合同安排,消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利;??消费者为了获得未来的住宿权利,需要按照协约的安排提前支付所需的款项;??如《欧盟分时度假指令》,规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天;二、分时度假发展的历史?分时度假的概念起源于60年代的法国,当时欧美国家经济发展稳定,中产家庭成为社会主流,旅游业发展迅猛,在旅游创新过程中,瑞士企业家亚历山大·耐首先提出分时酒店的概念,即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或交换;70年代,第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生,并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来,引进美国后得到了迅速的发展,之后的20年里逐渐想北美、加勒比海地区和太平洋地区发展,并扩展到全世界;?一开始,分时度假是针对积压的房产和经营不善的破旧度假酒店而操作的,其目的是为了通过改建来盘活闲置产业,因此参与其事的大多是名不见经传的小开发商和业主,这种情况在80年代末期发生了重大变化;?一些大型的开发商及管理公司在超额利润的诱惑下,纷纷加入这一领域,产生了各种著名的品牌,如万豪、希尔顿、迪斯尼;一大批全新规划、设计的分时度假酒店在世界各地的风景名胜区及旅游城市周边出现,以RCI和FI为代表的分时度假交换系统的形成,更为这一旅游房地产的主要产品类型注入强大的生命力;三、分时度假的运营机制和运营方式???(1)开发商:指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商;?(2)销售商:负责宣传促销分时度假产品;?(3)度假房产管理公司:他们负责管理和维护分时度假房产;既可能由开发商兼任,也可能独立于开发商;?(4)分时度假交换公司:主要是向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务;?(5)信托公司:通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益;最常见的是英国式的”信托俱乐部“体系;三、分时度假的运营机制和运营方式???(6)业主联合会:指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体;?(7)再销售商:指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构;?(8)分时度假业协会:由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会;影响较为广泛的有美国度假地协会(American Resorts Development Association)和欧洲分时度假组织(anization for Timeshare in Europe)?相关的其他群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。三、分时度假的运营机制和运营方式??:?(1)可行性研究:确定项目的规模、产品设计模式、融资方式及销售方式;?(2)度假地选址:选址包括选择邻近目的地还是邻近客源地等多项决策;?(3)筹措资金:为建设度假地融资筹集建设所需要的全部资金;?(4)设计产品模式:根据自身特点选择适宜的产品组合形式;?(5)构建营销模式:委托销售公司代理销售或者自己组建营销队伍和设计营销方案;?(6)确立管理模式:自我管理度假地房产或者选择外来的度假地管理公司;?(7)组建会员俱乐部:在产品销售过程中组建由消费者构成的维护自身权益的组织;?(8)加盟交换网络:选择加入区域性或国际性的分时度假交换系统;三、分时度假的运营机制和运营方式??主要是通过RCI这样的交换公司来进行运营;四、分时度假产品的规划设计?一、分时度假产品的规划设计前期工作??一个成功的房地产开发项目的规划设计要靠一个紧密配合的团队来共同参与,其中包括发展商、规划景观师、建筑师、室内设计师、工程师及其他各科专家的紧密配合。?由于人们