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房地产项目投资经济评价关键词:项目投资应考虑的因素、房地产价格的影响因素内容摘要:浅析房地产项目投资的影响因素,使得,读者对房地产投资有更全面的了解。房地产项目投资,首先要考虑到开发后房地产的出售价格问题,合理地结合盈利来安排项目投资。房地产的出售价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:都是价格,用货币表示;都有波动,受供求等因素的影响;按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。首先,由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。所以,在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。其次,把握住房地产项目投资的影响因素,在观念上有下面四点认识:。供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素,要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格与需求成正相关,与供给成负相关。供给一定,需求增加,则价格上升;需求减少,则价格下跌。需求一定,供给增加,则价格下跌;供给减少,则价格上升。2. 自身条件。房地产自身条件的好坏,直接关系到其价格高低。所谓自身条件,是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。。各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。因此,房地产坐落的位置不同,价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地,其价格高低几乎为位置优劣所左右。一般来说,要是其位置有利于原料与产品的运输,便利于废料处理及动力的取得,其价格必有趋高的倾向。。不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求,不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大,有利于建筑使用。在城市土地中,尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下,地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关;地质条件好,地价就高;反之,地址条件差,地价则低。。地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系。一般来说,土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价较低;在其他条件相同时,地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说,在城市