策源_上海浦江映像御华庭开盘前营销执行方案_66PPT.ppt

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谨呈:上海汇旸资产经营有限公司
御华庭
开盘前营销执行方案
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报告思路
一、目标解析
二、定价策略
三、客户定位
四、项目SWOT分析
五、营销策略
六、媒体、广告策略
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目标梳理
速度:
08年底之前,以销售量为保证,快速去化,完成2个亿的销售金额;
价格:
以低于周边楼盘的“单价”入市,以低价策略引爆市场。
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报告思路
一、目标解析
二、定价策略
三、客户定位
四、项目SWOT分析
五、营销策略
六、媒体、广告策略
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定价策略
我们建议开发商的整盘均价为20000元/M2
建议公司的销售价格为21000元/M2
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报告思路
一、目标解析
二、定价策略
三、客户定位
四、问题界定
五、营销策略
六、媒体、广告策略
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参考案例一:公馆77一期
本项目位置:西藏南路、大吉路
总价:300-400万元
相似特质:地段、总价
公馆77位置:西藏南路、建国新路
总价:240-420万元
客户观察——类似项目客户分析
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客户来源:
客户来源区域广泛;
市中心区域客户相对较高
客户年龄:
客户年轻化:40岁以下客户占58%;
大户型需求客户年轻化:
4R 面积170 ㎡;购买者主力年龄段集中在30~45岁,占4R成交量82%,
客户观察——类似项目客户分析
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客户家庭结构:
客户职业:
多集中在第三产业
制造业、金融证券从业者、服务业
一般是夫妻两人或两代居住夫妻带一个小孩
客户知晓途径:
上海楼市、报纸、网络为主要传播途径
介绍的口碑传诵、耳语推荐成为有效成交途径;占26%
客户观察——类似项目客户分析
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客户观察——类似项目客户分析
参考案例二:复地雅园
本项目:
区域少见户型; 复式、错层;
相似特质:地段、特殊房型;复式
复地雅园:
江景;面积120-140㎡;复式形态