郑州鑫苑置业荥阳项目可行性研究报告.ppt

鑫苑置业荥阳项目可行性研究报告谨呈:河南鑫苑置业有限公司报告主体结构11项目属性项目属性22项目机会分析项目机会分析33案例分析案例分析55项目经济测算项目经济测算44发展战略与整体定位发展战略与整体定位项目属性项目属性4项目区位:项目位于郑州市西部-荥阳市政区划内,距郑州市区(西环线)16公里?经济距离:?项目距郑州绕城高速6公里,车程约10分钟;?距郑州西环线12公里,车程约20分钟;?公共交通:郑上路通勤郑上1路公交、12路公交。郑州绕城高速郑州西环路郑州三环线6公里12公里荥阳市郑州市5交通条件:三纵两横交通体系,通达性良好,其中郑上路为通勤荥阳与郑州的主要交通干道,实现与郑州市区的快速接驳??三纵:广武路、塔山路、万山路三纵:广武路、塔山路、万山路三条纵向干道全为双向四车道,快速连接荥阳主城区;??两横:郑上路、两横:郑上路、310310国道国道郑上路为双向六车道,为公共交通、私家车通往郑州的主要干道;310国道双向四车道,为货车通道。郑上路郑上路310310国道国道郑上路郑上路310310国道国道广广武武路路塔塔山山路路万万山山路路310310国道国道郑上路郑上路广武路广武路万山路万山路待拆民房26地块内部:内部平整、绿植覆盖、临近索河,生态资源丰富,规划价值高?地块内部为民房、绿植、城市带状公园、住宅小区,用地平整,无明显高差,规划价值高;?依据地块现状看,东部地块拆迁强度最低,进度最快。带状公园1绿植覆盖356项目地块项目地块索河索河1234住宅小区待拆工厂索河4567地块指标:项目总占地约3000亩,属于荥阳市少有的超大规模地块?项目总用地面积约3000亩,在荥阳目前在售项目、近期出让地块规模中处于少有的大规模地块项目名称占地面积(亩)建筑面积(㎡)㎡郡临天下170亩38万㎡清华大溪地/26万㎡海龙香槟大道240亩30万㎡豫龙之春60亩12万㎡地块编号地块区位规模(亩)荥政储(2011)(2011)(2011)(2011)(2011)(2011)09-?在售项目规模?近期出让地块规模项目地块项目地块索河索河8?有利因素:?新老城区交汇处,交通便利,通达性良好;?地块平整,具备规划价值;?内部部分原生植被、带状公园,居住氛围纯粹。?不利因素:?G310带来的噪音影响和形象贬损;?还建房小区带来的形象影响。?项目属性:?区域属性:二线省会城市郑州在房地产市场划分中属二线城市县级市域项目位于郑州西部,距离郑州市区约20分钟车程,属荥阳市行政区域区域成熟度属于新老城区交汇处,生活配套齐全,并具有一定城市未来发展价值大规模占地约3000亩,荥阳房地产市场属超大规模项目生态资源周边生态资源丰富,内部绿植覆盖项目属性:二线省会城市、远郊区、具备丰富生态资源的超大规模项目项目机会分析项目机会分析?区域机会分析?市场机会分析?宏观机会分析?客户机会分析10宏观政策:2011年初国八条的出台为全年定下从紧、从严的调控基调,郑州版政策彻底贯彻了国家调控力度和方向限购限购?已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;?对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区向其售房。限贷限贷?本市市民家庭已拥有一套住房,购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的,购房首付款比例不低于60%,,暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。保障房保障房?河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案公布,目标任务:,竣工22万套,投入建设资金364亿元。持续发力的政策三驾马车系列政策:政府责任、税收、限购(抑需求)、保障房(促供给)、信贷(抑需求)【宏观机会】/【区域机会】/【客户机会】/【市场机会】