深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告.doc

------------------------------------校验:_____________--------------------------------日期:_____________深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告大益置业建筑(深圳)有限公司:承蒙贵公司信任,委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。我司项目小组接受任务后,经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究,结合贵公司实际情况,提出了本地块开发的评价报告。《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果,同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司,供贵公司决策参考。谨致商祺!同致地产顾问有限公司                      二零零六年四月八日目  ................................................264开发建议...........................386结论...、机会、优势、劣势分析......40附表...41附表1  坭岗村城中村改造项目损益表...41附表2  坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表...:——%——30%————————————,000平方米平均建筑高度18——20层商住比2:8车位4300个根据利润最大化原则,,。(1)从以上规划要点看,商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点:①目前附近片区商业氛围非常弱。②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态,偏居一隅。③片区的人口较少,自身没有足够的人口支撑如此大的商业。④按照30%的覆盖率来算,假设整个项目底层全部做商业,整个项目将有将近四层作为商业,而非底商的商业产生的收益有限。(2)本项目规划有4,300个车位。。按常规,,所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算,大约有6,571户,按照车位比1:1算,需要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。  (3)根据容积率和建筑高度的规划,本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。  (4)由于本项目的还迁面积较大,将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言,还建会增加前期启动资金,降低资金使用效率,同时也增大了投资风险。但是,通过分期销售与分期还建相结合,将会相应地提高资金使用率,降低风险。(1)房地产投资规模略有下降,商品房在建规模有所增长2005年,,%。商品房的施工面积累计为3,,%;,%。表22005年商品房建设规模情况指标    计算单位    2005年    去年同期    同比%一、商品房施工面积    万平米    3,    3,    :住宅    万平米    2,    2,257