万科公司房地产项目可行性报告内容指引.doc

万科房地产项目可行性报告内容指引前言随着公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升公司竞争力,特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在即墨,要说明即墨在情况的地位及作为全国百强县市的情况。项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;第一部分:项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。宗地现状四至范围;地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。项目周边的社区配套(一)周边3000米范围内的社区配套交通状况公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;教育:大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图:生活设施分布图,具体位置、距离。(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况空气状况噪声情况污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分:法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项立项主体是否能够变更立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)项目用地现状土地所有权归属土地使用权归属土地的用途有关项目用地现状的