城市花园营销推广报告.doc

东方明珠·城市花园2006年营销推广报告目录第一部分阶段性总体回顾(05年10月—12月)1、财务目标完成情况2、客户到访分析3、客户认知途径分析4、客户成交未成交原因分析5、市场情况变化6、综合分析论述第二部分06年营销推广方案1、财务目标分解2、客户到访目标分解3、工程进度及改进要求4、基础营销策略⑴现场销售策略⑵销售控制策略⑶价格调整策略⑷客户资源策略5、广告推广策略第一部分阶段性总体回顾(05年10月—12月)1、财务目标完成情况2005年的整体销售完成情况,总体上讲是比较差的。将下列完成数据仔细分析后我们可以发现:在财务目标上体现出来的问题就集中在销售任务的完成比率上;原定销售计划为销售额2000万元,但是实际完成情况只完成了原定计划的1/10强,这种情况是始料未及的,所以通过财务目标可以发现本项目的操作情况存在非常多的失误,同时市场整体态势也不容乐观。建议:对于本项目05年的整体情况回顾,应该引起相当的关注和重视。05年的财务完成情况可以从以下二个方面进行回顾:A、成交均价价格已经达到阶段性要求。此情况说明北京路片区的市场价格范围没有因为xx整体市场购买力的疲软而出现价格抗性;在05年12月进行过一次价格调整,到访客户也没有表露出明显的反感。B、回款速度比较缓慢。此种情况说明按揭办理和合同签订的直接操作人员对于工作的把握度欠缺,相互之间的配合也存在松散状态。㎡2087元(2005年10月18日—12月31日)2、客户到访分析从2005年10月截止到年底,本项目总体接待客户324组有效客户,有效客户的甄别方式主要从有无真正购房需求和到访地点进行判断;因此二次房交会的1500组客户经过反复甄别判断,视为无效客户。说明:A类客户是签订合同客户,B类客户是签订协议客户(因为定金不退,所以可以视为销售),C类客户是二次及二次以上到访客户,D类客户是初次到访客户。通过下表情况,可以分析出下列问题:A、单纯从D类到访客户的数量上看,本项目三个月到访的有效客户数量比较多,但是如果从客户转化率分析上来看,%,主要问题就在于C类客户到B类的转化率上,所以后续的客户成交和未成交原因的分析结果非常重要。B、D类客户到C类的转化率为51%,说明销售现场的客户接待质量还是比较高的,主要原因是因为客户能否形成二次到访,主要在于二个方面的原因:第一原因是客户一次到访时销售现场的接待质量(包括接待态度、客户印象、项目讲解等);第二原因是销售人员进行客户回访时的效果。C、C类以上客户的转化率比较低,这是一个直接制约本项目销售的关键因素,所以必须得到彻底的分析。初步判断,这种转化率的低下,有可能来自于二个方面的原因,有效客户的购买能力和客户在销售现场和工程现场的体验不够。客户到访情况统计客户分类客户数量客户转化率A类客户12组B—A8%B类客户15组C—B9%C类客户168组D—C51%D类客户324组D—%(2005年10月18日—12月31日)3、客户认知途径分析客户认知途径分析实际上就是广告效果分析,主要分析内容是项目到访客户是通过何种信息获取渠道到访本项目的,另外就是项目实际成交客户数量按照信息渠道获取的途径分类,可以判断本项目的有效信息渠道是什么。首先,从到访客户认知途径上分析,电视广告的到访效果最好,但是通过电视作为认知途径的成交客户数量也是最少。由此可以判断,第一是电视广告作为本项目的有效信息传播渠道来讲,效果值得商榷;第二,电视广告的直接收视观众与本项目的针对性目标客户之间存在明显的不对等。其次,报纸和户外媒体虽然传播效果通过客户到访数量来看,效果不是很显著,但是实际成交客户的数量和所占的比率却高于其他媒体。由此判断,本项目的目标客户对于个别媒体的接触频次还是比较高的。另外,路演活动的效果在下表显示中尤为突出。虽然只有14组客户到访,但是成交比率高达26%,说明针对性路演活动的效果还是比较好的。同时成交客户中的客户推荐作用也是比较显著的,成交比率高达33%,客户推荐活动成为上一阶段销售的主要推动力。最后,路过客户的有效性是最差的,说明项目周边的居住人口不可能成为本项目的目标消费群体;同时售楼处的选址问题也是有效客户到访的关键难点。客户认知途径统计认知途径到访数量到访比率成交数量成交比率报纸广告21组7%3组2%%2组13%电视广告192组59%1组0。6%路过52组16%客户介绍23组7%5组33%路演14组4%4组26%(2005年10月18日—12月31日)4、客户成交及未成交分析在房地产销售过程中,成交和未成交分析的主要目的是能够从客户的角度仔