天赐良缘前期策划方案.doc

天赐良缘前期策划方案.doc:..第一章项目概况一、 地理位置二、 周边配套设施三、 规划设计第二章项目地块特征分析一、 地块特征二、 地块资源第三章本案目标客户分析一、 本区域楼盘客户分析二、 本案客户群分析第四章项目定位分析与评价一、 项目定位与评价二、 关于天炀良园产品定位的描述三、 价格分析第五章产品区隔及产品修正一、 本案产品区隔二、 项口机会点三、 产品问题点第六章关于市场推广作业一、 天炀良园形彖定位二、 项目的市场推广定位三、 项口包装四、 项目本身索质提升策略五、 会所配套建议六、 物业管理建议七、 项目有关提高附加值的建议第七章关于项目市场导入策略建议一、 推广主题设计二、 市场推广台阶三、 精品物业的塑造四、 项目推广步骤第一章项目概况一、地理位置天炀良园位于南昌新区风凰洲片区,屈南昌房地产最新热点版块(红谷滩新区)内的次区域・。二、 周边配套设施地处传统的城乡交接地带,原周边住民无几,各种生活配套稀缺,与南昌传统的祭祖坟区相近。三、 规划设计整个项目规划以别墅为主,沿街为高层。规划定位特点•生态住宅,湖光山色•水乡园林,现代家园•别墅群落,观景咼楼第二章项目地块特征分析一、 地块特征该地块规模不大,但地处红谷滩地区,沾靠一江两岸红谷滩版块,前景可塑性强与南昌目前最火的开发区——经济技术开发区相近,有一定的潜在客户资源毗邻美丽的碟子湖公园,冇天然水景资源题材二、 地块资源分析与评价1、 地块优点综述:1) 相对较低的居住成本和较高的生活质量。2) 地区人气很旺,而周边竞争个案不多,销售压力相对较小。3) 价格优势,及升值潜力。2、 地块劣势综述:1) 地区商业不发达,交通口前相对落后。本地区处于南昌红谷滩偏远地区,周边无大型的购物场所,并且距离市区其直线距离、车程都很长。2) 开发商知名度不大本地块的开发商不是本市知名企业,因此知名度不大。3)高层体量偏大,在此地段销售有较大阻力,建议在单体设计屮多考虑中小户型;第三章关于项目的市场定位与产品定位一、市场基木面分析1、 宏观市场分析(略)南昌房地产市场得以发展归结为以下几个条件:A、 有广阔的消费市场基础。B、 作为经济迅速发展的城市拥有无以比拟的优越投资条件C、 有较高素质的一批开发商群体。D、 当地政府的支持与良好的自然经济坏境。,拥有广阔的腹地。它作为南昌新崛起的房产市场,以其优越的自然条件、地理环境、便捷的交通、良好的生活环境和适中的房价,成为屮心城区能量辐射和吸收的黃金区域。2002年开始,屮心城区大批动迁居民迁入本区,以及市政府等机构的迁入使红谷滩人气渐旺。大量资金的投入,使基础设施和生态环境得到进一步的改善。二、 项目市场区威分析风凰洲房地产项目就目前来看,该版块楼盘都未正式推向由场,但是彖风凰城等大盘都已经开始动工。预计在2004年木区域将成为南昌市的一大热点。三、 项目市场定位建议由于本项目的规划指标限定,、产品差异化等因素,口前的规划定位基本体现了投资原则和政府总体规划意图,鉴于本公司多年的房地产研究和对目前帀场的了解及对未来儿年的市场预测,有以下儿点建议:(1) 建议瞄准私营企业主、高收入职业经理人以及其他先富起来的人。因为本地段属于新开发地区,市场表明,郊区住宅一般为有车族首先考虑。(2) 高层体量偏大,在此地段销售有较大阻力,建议在单体设计小多考虑小小户型;(3) '建议木项目的多层主力产品以总价不超过50万为限,高层主力产品以总价不超过35万为限;(4) 在本项目目前的总体规划中,体现的是较为封闭的景观社区,未能与碟子湖美景形成呼应(5) 作为一个地段较偏僻但体量较大的高档社区,目前规划中的商业配套和公建配套明显不足,建议增加实用的配套,如商业和运动场所等;(6) 考虑到消费者对本地段特殊的敏感,以及木案名无法有效地建立开发商的品牌和体现本案的高尚文化内涵,建议案名:运通•世纪城 运通•世纪华庭在以后的营销推广中,将采取深圳波托菲诺•纯水岸的推广方式,将别墅、多层、高层分开推广并分别设置案名,如别墅推广时可采用整体如下的案名: 运通•世纪城一期水深墅在项目的整体运做中,为强化开发商的品牌形象,建议在广告中以运通世纪的简称来强化购房者对开发商的印彖。可考虑参照万科的做法,以一句话来形容开发商的企业理念:运通世纪,建筑上层生活四、 项口价格及策略1、项目价格定位A>定价原则同比性原则:和相同定位的楼盘价格比较,例如绿地山庄均价2800元/叶、翡翠山庄均价2600元/nf左右、口金瀚水景花园均价3200元/nV左右,万科长岛印彖均价2600元/nf左右等;环比性原则:和周边楼盘