不动产价格理论不动产估价PPT教育课件.ppt

第一节几个关键概念一、不动产租金(一)概念不动产租金是不动产产权交易或者不动产服务交易的价格。实质:使用权的交易价格土地租金房地产租金(仅指建筑物)(二)地租的类型1、竞投地租为土地使用权愿意支付的最高价完全竞争市场区位与土地价值2、级差地租距离投入3、绝对地租地租是所有权在经济上的实现形式绝对地租的存在是因为所有权的垄断4、经济租供给的价格弹性为零,具有刚性。准租、李嘉图租金、垄断租金等……2、建筑物或土地改良物价格(土地资本价格)价格是所有权价格物质本身价格??仍然存在使用期限(使用寿命)的问题。3、房地产价格土地+建筑物+附着物(定着物)的价格。理论价格、交易价格、评估价格……【例】有甲、乙两块土地,甲土地的土地单价为700元/平方米,容积率为5;乙土地的土地单价为510元/平方米,容积率为3。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同,你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些?解:对于容积率不同、其他条件相同的土地,其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断:计算结果表明:甲土地价格相对来说低一些。甲土地楼面地价==700÷5=140元/平方米(建筑面积)乙土地楼面地价==510÷3=170元/平方米(建筑面积)甲土地的土地单价甲土地的容积率乙土地的土地单价乙土地的容积率(二)不动产价格体系完全竞争市场与典型的不动产市场特征完美市场不动产市场1买卖者数量2信息对称性3同质化4移动性5交易频率6政府的作用7价格无数,无任何垄断的性质信息对称可替代,同质化交易空间内自由移动。小,价格低,交易频繁自由,作用很少供求原理决定参与者较少;“卖市场”和“买方市场”唯一性,可替代性较差。信息不完全,卖房掌握主要信息买方而言,对房子的需求决定交易频率。位置固定;区域性明显通过货币、财政、规划、标准等影响和支配其市场虽让受供需影响,但信息不对称,价格异化。