银川康桥水郡地产项目2010年推广策略报告_67PPT.ppt

谨呈:地德人和房地产开发有限公司
康桥水郡
2010年推广报告
博策地产 2010年 1月 20 日
1
目录
1、知己
2、知彼
3、善战
4、思路
5、策略
6、建议
2
谋攻一:知己
工程进度及水景改造情况
12月
1月
2月
3月
4月
5月
10月
8月
6月
7月
9月
11月
工程进度
1月
2月
3月
水景改造工程
施工封冻期
开工建设
施工期
全部封顶
外立面及绿化配套完工
毛坯交房
2010年重点协调厂办及水景资源改造期
3
——欧式风格、水景独立式商铺、大开间
——城市东南门户,两大商圈核心区域
[ 业态]
[ 价值]
[ 产品]
[ 区位]
——水景商业街,寸土寸金
——市区独一无二、独具规模水景商业街
康桥水郡诉求主线组成:
地段交通、水景餐饮主题
区位标签
投资价值
产品标签
分阶段推广主题:
[ 区位]:塞上湖城的荣耀,
城东商业的标杆;
[ 产品]:临桥临水拥天下,
寸土寸金揽商机;
[ 业态]:欧式、水景商业街
谋攻一:知己
推广诉求方向
项目价值梳理
4
谋攻一:知己
项目全年诉求点及推广主题
12月
1月
2月
3月
4月
5月
8月
10月
6月
7月
9月
11月
分阶段推广主题
全年推广主线
欧式、水景餐饮主题街投资在今,富及百世
区位线
城市东南门户
全新商业标杆
产品线
区位、产品诉求
区位、业态诉求
独立、欧式、水景
社区商业街
区位、产品线
塞上湖城东南区域独立、欧式、
水景社区商业街
业态线
中高档商业街
产品、业态线
欧式、水景商业
主题街
投资价值线
高收益、高盈利主题街
核心投资价值挤压
推广阶段诉求点
产品、业态诉求
推广期动作:
户外包装、宣传资料准备期
线上报广、线下渠道等媒体外宣及、销售动作培训、现场销售期
线下渠道拓展、产品价值释放、客户维护期
5
谋攻二:知彼
竞品纷争列表
项目名称
位置
租售状态
商铺数量
主营面积
业态组合机比例
售价(元/㎡)
租金
意向招商业态
塞上凝聚力
新华东街与丽景街交口
一期已售罄,包租期,二期登记
一期330套已售罄
120-150㎡
餐饮占40%,超市25%,建材等其他占35%
/
5-6万
餐饮
绿地21商城
贺兰山路与109国道东北角
剩余4间
共计218间
400㎡
超市商店20%,美发,办公,购物,无法做餐饮
12800
不租
商贸购物、办公
逸家财富广场
清河南街银川汽车站南站对面
正在规划
400余间
300—400 ㎡
药品批发市场餐饮超市
12000
未定
药品批发
银川金融街
北京路与正源街交汇处
统一招商,客户登记
194
150-180㎡
未定
未定
不租
办公、购物、家居、超市等
民生新天地
紫荆花商务中心
北京中路新区人民广场西南侧
已售罄,对外包租
3000-4000
办公居多,外带餐饮等生活配套
18000
30-40㎡/月
办公
6
谋攻二:知彼
战国纷争总结
银川金融街与紫金花商务中心比康桥水郡位置优越,易于积攒人气。但离本项目位置较远,不足以构成威胁。
基本处于售罄阶段,逸家财富广场与银川金融街处于招商阶段,预计康桥水郡项目招商将与其处于同一时期,但市场上并没有美食街性质的商业项目,所以对本项目不会构成太大的威胁。
价格上除紫荆花商务中心竞品基本都采取低开高走的价格策略,易于销售和客户积累,但其价格优势相比康桥水郡变相返祖的销售策略并不明显。
竞品项目处于代租和不租两种业态,并没有其他销售形式,但对于众多商业物业的兴起,必将将导致红海竞争,对于本案,若想在未来的红海竞争中谋得生存之法就必须以独特的租售模式占据市场,垄断投资者的信心,增强商家对于我们的信任。
位置
业态
价格
租售
模式
7
谋攻三:善战
租售模式出发原则
从目前在售的或者操作中的商业街的实际运行情况来看,目前银川市社区商业街的租售模式主要以零售零租,售后包租的方式为主,商业的发展始终处于无明确规划阶段,对于没有主题式的商业街基本适用。
以迅速回笼资金为本案租售模式的选择基础;
以主题商业街战略整体营运为理念;
以区域客户服务及社区居民配套服务为出发点;
以在合理的营销预判范围内,实现经济效益的最大化为基础目标;
以提升项目及开发商品牌传播为最终目标。
本案商业街租售模式考虑原则:
8
谋攻三:善战
租售模式的选择
考虑到本项目既具有裙楼主体商业又兼具社区独立式商铺,所以本案采