中原2012年昭通林宇华府营销战略和策略.ppt

林宇华府Santa Barbara营销战略和策略
谨呈:云房地产
在即将过去的岁月中,
楼市在风云变幻间经历着成长的酸甜苦辣,
无论是房价的几起几落,
还是政府调控方向的大逆转,
房地产市场都在利益得失间苦苦挣扎。
大量投资客被逐出市场,多数购房者又久久观望,
就在金融危机的肆虐紧逼下,如何在逆势中创造机会,引领高端市场,
在2012年成为昭通楼市的一抹亮色和关注的焦点,
是我们当前所要思考的关键核心。
林宇华府
营销现状分析
营销策略
推广策略
目前市场分析
产品分析
年度目标分析
竞争现状分析
目录
推广节奏
推广媒介
推广活动
推广预算
核心问题分析与思考
销售策略
营销策略
泰鹤城
100万㎡,3500元/㎡
林宇华府
15万㎡,320 0元/㎡
凤凰国际
市政新区
户型面积以中大户型为主
本板块作为周边市政办公区高端配套居住片区,大多楼盘户型面积都较大,基本没有小户型推出,以、套三的中大户型为主,少量套二以满足基本的居家需求。
销售价格分为两个阶段面
本板块定位为高端纯住宅区,距离中心区的距离较近,客户资源广泛, 属于昭通老城区,,预测销售价格在3000元左右,而其它新城区楼盘则集中在2500-3500元左右。
目前户型面积区间与价格走势
——启示——
自从去年政策从紧,全国楼市面临漫长的冬天,未来市场竞争异常激励;昭通项目云集;品质楼盘林立,林宇华府作为实力开发商代言产品,肩负重担,不仅需要热销取得良好资金回流,并且需要塑造品牌溢价,良好的项目形象,为2期及后期云房集团的未来项目增强美誉度。开发商,如何成功树立自身形象,建立高市场认可度,尤为重要。
产品货量盘点
产品目前600套,;
A户型为1幢两梯5户建筑:、、、;
B户型为2幢一梯两户建筑:、;
C户型为3、5、6、7幢一梯两户建筑:、、;
D户型为8幢一梯两户建筑:、;
E户型为9、10幢一梯两户建筑:、。
※目标要点一:保量
保证销量——2012年全年销售面积在6万方左右
※目标要点二:求价
保量前提下,追求价格提升——突破价格上限,触及区域价格天花板
※目标要点三:形象升级
二期整体形象升级——摆脱性价比楼盘形象,品质展示提升品牌形象
项目目标:保量求价,整体升级,提升品牌形象
2012年 4月 10月 12月
6万全部消化
入市销售

分批推售,避免内部竞争,保留最佳位置提升后期溢价空间——
分2期推出,一期为,,,,二期为
推售时间紧,每期内分小批次多次推出,形成连续小高潮,合理衔接——

资金压力前置,降低风险——
1、低开高走,迅速回笼资金。
2、整个社区的明星产品,体量最少,可在销售末端博弈高价。
跟随对手,看清市场——
看清价格风向标,因此可根据其价格走势,判断本案的合理占位。
建议:二期推售计划根据市场变动情况,在销售过程中具体排定。
推售时机的初步考虑
问题梳理:
从问题出发,梳理要实现目标,我们当前所需要解决的问题
Q1:
如何树立王者之风,让客户信赖与拥护?
Q2:
通过对竞争市场的精准分析,对比周边竞品,
本项目优势和核心卖点是什么?
Q3:
如何制造营销事件,扩大项目影响力?