[房地产]下半年东莞市场深度调查(doc 20页).doc

下半年东莞市场深度调查
金桥 1
东莞踩盘个案调查 1
【世纪城一期·国际公馆】 1
【丰泰·华园山庄】 3
【景湖花园·蓝郡】 4
国恒 6
竞争个案分析专题一:加州阳光花园 6
竞争个案分析专题二:海逸豪庭 7
竞争个案分析专题三:东逸翠苑 7
竞争个案分析专题四:江南世家 8
竞争个案分析专题六:水印长堤 9
常程 10
竞争个案分析专题一:宝湖山庄 10
竞争个案分析专题二:时富花园 11
竞争个案分析专题三:碧湖花园 12
竞争个案分析专题四:金月湾 12
治国 13
竞争个案分析专题一:碧水天源 13
竞争个案分析专题二:庆峰花园 14
竞争个案分析专题三:愉景花园 15
竞争个案分析专题四:年丰山庄 15
调查表 16
规划 16
户型 17
园林 18
价格 19
配套 19
客源 20
金桥
东莞踩盘个案调查
【世纪城一期·国际公馆】
基本情况:
位置: 东莞城南东莞大道东,处于莞城和厚街之间
规模占地: ,
开发周期: 2002年开始开发,计划分六期开发,预计总开发周期8年
一期规模: ,
建筑覆盖率: %
容积率:
在售单位: 332
物业费:
投资组合: 东莞康华投资集团、东莞市世纪商住开发公司
建筑设计: 同济大学建筑设计研究院
园林规划: 贝尔高林
物业管理: 世邦魏理士
代理公司: 深圳世联地产顾问
整合推广: 深圳市风火广告公司
销售电话: (0769)——2988888
目前情况:
类目
内容
主诉求
以生活之精彩,博世界之喝彩。
新公馆生活传承国际视野,对话顶尖人士。
项目定位
处于城市扩张后的新中央生活区的高尚居住区
规划风格
澳洲风情,分昆士兰、莫尔本等区,色调和谐感觉明快但不轻浮
周边情况
东侧为6800亩天然园林,南为生态居住区,西为规划中央生活区。
户型分配
2、4、6叠拼共258单位:200-438平方米/150-350万
公寓共72单位:140平方米/70万
单体别墅共2单位:620平方米/560万
最大户型
两栋独立620平方米
目标客户
本地化的港澳台商人,侨胞,周边商人,文化型财富阶层
开盘日期
2003年12月
销售情况
公寓售完,叠拼别墅剩40个单位,独体未售出
购买动机
自住为主,投资其次
配套
1万2千多平方米的会所和澳洲风情主题商业街
交通情况
西侧紧邻东莞大道,从市中心到项目大约20分钟之内车程
特色
以100豪门人物名字定义每个住宅单体,服务态度最好
其它
现在进度部分现房,交房标准为毛坯房,交房日期8月
分析——
★优点:
规划
在世纪公馆东北方向,十字路口斜对面是同一开发商投资的一个单独占地3万多平米,建筑面积7万多的【现代经典】公寓项目,有效为配置人口比例做好铺垫。会所和商业街区已经落成,共有2万多平方米,在路边整体感觉较为开放大气,也显得比较有人气,小区内的密度控制得较好。
产品
户型组合较多,多达15种户型,外立面颇丰富,所有别墅都有地下室,但是算一半销售面积,基本上250平方米以上单位都配备了双主卧,380平米以上单位都有客厅挑空,住宅单体景观有天井花园、入户花园、前花园、后花园等花园组合,景观视觉较为丰富。
交通
该项目在东莞大道东侧,位置处于莞城和厚街之间,交通比较便利,自驾车到达市中心在20分钟之内,到达厚街40分钟左右。
配套
周边有购物乐园,水濂湖公园,高尔夫公园,平西水库,规划中的中央商务区,中央生活区。
包装
整体的文化包装味道比较足,售楼处的环境布置也比较气派,有10名购房者中抽取一辆马自达6的促销政策。
▲缺点:
1、地理特色
据该项目销售人员介绍,该项目的正西侧隔东莞大道相望是东莞城扩建后规划的中央生活区,中央生活区再向北也即市中心方向是未来规划的中央商务区,因此该项目的发展期和城市建设的周期密切相关,受到一定约束,并会有较大的前期成本。
2、户型
该项目的绝大多数户型都是3层,加上地下室就是4层,而且主卧绝大多数都设在三楼,上下奔波太多,不符合经历了十多年发展的东莞别墅消费群较成熟的别墅鉴赏力。
3、花园
单体建筑覆盖率太高,私家后花园面积一般都在和一层面积差不多,而建筑面积300平方米以上,总价250万以上的购买人群,对后花园的需求要更大一些,前后花园都比较小,240平方米左右的单位,前花园面积只有30-50平方米左右,房子的投影已经可以到达门前的路上,近距离观感不够和谐。
4、装修