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合肥某开发商08年市场调查
市场调查报告
随着国家“国六条”的实施,房改政策的逐步到位,近两年我市房地产业发展迅猛势头得到一定的抑制,预示着我市的房地产市场将会稳步发展,并且稳中有升。自2006年5月至2006年七7月我市的房价与2006年4月相比有所下降,到2006年7月已下降了3个百分点,但这是短暂的,因为我市地价、建材价格等在不断的上升,总之房屋的成本在不断的增加,故房价将有所上升,但不会象2003年至2004年的增长速度,将会平稳上升。
一、房地产市场的主要特征
(一)住房销售主体发生了变化。随着“国六条”的实施,购房主体发生变化,从原有的“投资或投机型”转为“自住型”,现在有90%的购房者购房是自住。
(二)面积适中、套型新、设施全、环境美、质量优、管理好的住房越来越受购房者亲睐。近年来各开发企业的开发项目都在环境、设施上下功夫,从去年我市商品房看,每套面积在80-100平方米的房屋最为看好,销售量占总量的40%以上,而60平方米以下的仅占不到8%。说明很大一部分市民是为了使住房升级换代,大幅提高自己的居住质量和环境而购房。
(三)二级市场交易日趋活跃。从1999年6月18日起,我市《已购公有住房上市交易管理暂行办法》实施以来,住房二级市场一直保持上升趋势。房改房上市交易量的不断提高,不仅扩大了住房供应,而且随着市民的二次购房置业,又产生了新的需求群体。
二、市场现状
    (一)推盘区域,据不完全统计,2006年6月份推出的楼盘共有将近40来个. 建筑面积以20万平方米以上居多,大盘唱主角成为一大特征。新推出楼盘中以经济开发区、瑶海区、蜀山区这三个区内的楼盘为主体,均超过20%。楼盘也呈现多样化,有多层、小高层、高层、别墅。2006年7月份由于天气炎热,故没有楼盘开盘,市调了解,在2006年8月份将有楼盘开盘。
    (二)在当前房产“国六条”、“国八条”等等的各项政策相继出炉、实施的形式下,合肥地产商推出这么多的楼盘,可见其潜在的市场还是有的。目前的市场行情看,3000元/M2左右的中价位住宅是主流,中层消费者的消费力得以激活。据统计,购买者所选择的物业总价集中在20-30万元和30-50万元两个区域内。 从户型需求看,呈现多样化格局。受政策影响,小户型开始大量上市,但3房仍然是主力户型,2房比例也在逐步上升。消费者需求的最大户型是三房两厅两卫,其次是二房二厅一卫,四房二厅二卫等。
三、置业分析
    (一).主要客户:年轻人与中等收入者 据有关统计,购买者大约一半是在26-30岁之间,其次是31-35岁之间的消费者,这部分人群是合肥市住宅市场近年来的主要客户,通常具备学历高,收入稳定,有一定事业成就,购买力强等特点,他们追求优质生活方式,居住空间意识与需求较为强烈。这部分中等及中等以上的家庭为高品位住宅的主要购买者。
   (二).消费者理想购买区域和实际购房区域,置业区域以经济开发区、瑶海区、蜀山区为首选。高新区,政务区在其次,庐阳区、包河区可供市场开发土地已较少,因此真正得以购买的消费者在少数。各个地产商家都相应的推出自己楼盘有特色的一面,抓住当前市场环境下消费者的心里,以此来推动楼盘的销售。
四、户型分析
消费者在购房时对户型选择的基本要求是方正、南北通透、户内全明、布局合理、朝向正南或