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房产投资攻略全集(一)2006-8-2817:00:56作者:来自:阅读次数:不知道大家有没有看过<<穷爸爸富爸爸>>这本书,虽然写的不怎么样,纯粹是一商业运作,,(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,,所有的都是静态的,,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响).而我们买房的同志,%.相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%,你实际上花了130万买了一套100万的房子.(説明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调).再説房价(实际价值):看完上一段,有朋友説,房价会长啊,房产是不动产,,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!,房产和地产是兩回亊,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,?由於我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,?我想説明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由於在制度上存在缺陷和不完整,,,你出租该房产,,npv(净现值),(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产),,,宏观经济学,制度经济学,货币银行学,投资银行学,会计,国际贸易等亊牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治,经济不分家,,还是无法避免美国,,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,(图书馆有美国经济发展史这本书).下面,我将从利率,汇率,通货膨胀率,收入,,根据资本论(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离於价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展).利率,汇率,通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,:利率,汇率,通胀率及政府的许多政策都是相亙影响,相亙关联的,:前面已经説过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等於成本增加10%.由於利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方説,我要结婚,女朋友説没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由於市场价格也上涨,开发商的利润率会并不会明显减少(即便减少,也远高於整个社会的平均行业利润率),大量的资本会用如房产开发,房地产开发的数量会增加,於是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似於股市的阶段