房产定价.doc

一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心,是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是:在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本,然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。(一)、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法,就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本,包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的,习惯上将这种比例称为“几成”,因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为:单位产品价格:单位产品成本X(1+加成率)加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如,某房地产企业开发某一楼盘,每平方米的开发成本为2000元,加成率为15%则该楼盘每平方米售价:2000X(1+15%)=2300(元)这种方法的优点是计算方便,因为确定成本要比确定需求容易得多,定价时着眼于成本,企业可以简化定价工作,也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下,采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润,从而可以保障企业经营的正常进行。(二)目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法,或投资收益率定价法。它是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下:1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性,目标利润的计算也不同,其计算公式有:目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率目标利润=销售收入x目标销售利润率目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率3、计算售价售价=(总成本+目标利润)/预计销售量例如:某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发成本为4亿元,企业的目标收益率为成本利润率的15%,问该小区的售价为多少?解:目标利润=总成本x成本利润率=4x15%=(亿元)每平方米售价=(总成本+目标利润)/预计销售量=(4=)/160000=2875(元)因此,该企业的定价应为每平方米2875元目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业,市场占有率较高或具有垄断性质的企业。(三)、售价加成定价法这是一种以产品的最后销售为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品售价。计算公式为:单位产品售价=单位产品总成本/(1—加成率)列如,某楼盘的开发成本为每平方米2500元,加成率20%,则该楼盘的售价为:售价=2500/(1—20%)=3125(元)这种定价方法的优点对于销售者来说,容易计算出商品销售的毛利率;而对于消费者来说,在售价相同的情况下,用这种方法计算出来的加成率较低,更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是:均以产品成本为制定价格的基础,在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算,但它们存在共同的缺点,即没有考虑市场需求和市场竞争情况。二、需求导向定价所谓需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价,而非依据卖方的成本定价。其主要方法是