二手房交易流程以及相关税费.ppt

二手房交易流程及相关税费计算二手房交易流程租房签单,以及准备的相关资料?客户看中房子后,我们预约双方进行谈判。?谈判的技巧????签单租房需要准备的相关资料?1:确定好双方的价格(可以的话先收诚意金或者定金)?2:能当天签的,当天签,尽快约房东客户签合同,迟则生变(若一方不方便的情况,可向其申请委托书,代签。)?3:确定好入住时间,要求房东结清客户入住之前的水电煤气,物管费。?4:清点好家具家电清单,让客户房东确认签字并各执一份。?5:合同内写好房东以及客户的基本要求。?6 :若没有特殊要求,可由中间方适当提出,征求双方同意。?7:中间方需准备:合同,家具清单,印泥,签单笔,纸巾,牛皮袋二手房的分类?1:商品房?商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。?2:经济适用房。?它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房?3:国有资产(如军产)?此类资产,一部分可以进行买卖,但是会在原税费基础上征收20%个人所得。?4:户头房,房改房,拆迁安置等。产权性质的解释?1:普通住宅以及非普通住宅(共同点是:70年产权)?144平米以下的即为普通住宅,144平米往上为非普通住宅(其本质的区别是,税费的计算方法不一样)。?贵阳市暂定:?(1)住宅小区建设容积率(注)?(2)单套建筑面积暂定在144平方米(含)以下的?(3)?2:商住楼(50年产权)?注:容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。名词解释:成交价,计税价,评估价以及二手房首付?成交价:成交价是指客户跟房东议定的成交价格。?计税价:为了帮助客户房东合理规避税费的过户价格叫做计税价。?评估价:评估价是银行直属部门,对某套房子进行一个综合评估的价格。?首付:一手房的首付以及二手房的区别。?一手房的首付等于成交价X30%。?二手房首付的正确算法:?评估价X面积X30%=本房的首付。?如一套100平的房子,成交价是50万,本小区评估价格是4800,请计算出本小区正确的首付??注意:成交价≠过户价≠评估价二手房签单前需准备的相关事项?1:成交前,让客户本人持本人身份证到中国银行,查询本人征信信用并打印,且必须带回公司,进行征信信用查询(目前中国银行官网已经可以进行查询)。?2:计算客户需要准备的首付,税费以及相关费用,并罗列出具体费用的单据及费用。?3:准备好三方合同,签单笔,印泥,文件袋,纸巾,收款收据以及定金收条。?4:签单时需持产权人身份证原件以及3证到场(或者公证委托书以及公证委托人身份证原件),并验证产权真假。?客户需准备好定金,以及身份证。?确认无误后,开始签单,签单过程不宜过长,长则生变。房东房子有贷款的处理方法?按揭情况下:?可自己还贷的情况:房东本房贷款满一年之后,房东自己到银行,填写提前还贷申请。并需付给银行三个月利息作为违约金(如果贷款金额很少则最低为1500元)。然后银行会安排进行提前还款排队(这个过程约为30-60个工作日,银行有权利顺延),排到房东本人,则需准备好以下事项:?1:余下贷款额,还款银行卡号。?1、携带首付款收据及与银行签订的贷款合同、公证书(注1);? 2、购房合同;? 3、本人身份证、户口簿;? 4、还款记录证明材料(请向银行索取)?当房东提前还贷已经完成的情况下,贷款银行10个工作日内会出具贷款注销证明,持本证明到产权交易中心进行产权证办理。注1的名词解释?公证:是指在交易过程中,没有产权证,只有购房合同,由双方协商一致之后,到公证部门进行的一个具有法律效力的第三方委托公证的过程。?所产生出来的书面说明,叫做公证书。?房屋买卖,也可以用公正的形式进行买卖。未办理产权情况?若银行无贷款?或银行贷款已还清情况下,持以下证明协助房东到产权交易中心办理。?1、产权人及共有人身份证或户口簿复印件、户籍证明?2、购房合同(正本) ?3、契税证或契税完税票。?4、购房发票及复印件?6、结婚证及复印件或未婚证明房屋有欠费情况?1:物管费?2:水电费?3:煤气滞纳金(煤气滞纳金不会因为你不使用就不存在,每个月2元,不使用也会存在)以上情况,都是需要房东出钱处理的。