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商业地产运营方案(初稿)二零一一年三月二十七日目录西安商业地产市场现状及特点…………………………………1市场调研…………………………………………………………2盈利模式………………………………………………………….51、常态模式2、投资担保商业组织设置………………………………………………………….41、岗位设置2、岗位职责3、管理制度发展目标…………………………………………………………31、商业发展目标---行业地位\销售收入\市场占有率等2、商家发展目标—主力店及次主力店3、团队建设目标成本效益分析…………………………………………………….61、成本—年度资金投入及人员投入计划2、效益---年度净收益风险控制………………………………………………………….7财务计划………………………………………………………….8融资说明…………………………………………………………10新增资金来源一、西安商业地产的现状及特点1、独家持有经营西安目前的大型商业项目部分以独家持有自主经营为主,部分选择自主经营加分割小面积出售,后者将逐渐的被淘汰。西安对外销售的大型商业项目,如时代盛典、东方之星、东方龙•安南城、骡马市商业步行街、西安唐人街步行街、立丰国际购物广场、雁塔文化新天地等,虽然大多数只是销售一部分,但是销售状况都不好。并且分割成小面积销售出去,难以保证经营的整体性和连续性,不利于商场的发展和成熟。2、商业的多样化发展大型商场往往都是多业态的发展,不再局限于某种单一的商业。如骡马市商业步行街既有百货,又有超市,还有星巴克、面包新语、必胜客、豪客天食等餐饮,电影院、溜冰场、篮球场等。而立丰国际购物广场有百盛、沃尔玛超市、麦当劳、红叶电影院、苏宁电器等也是多业态并存。雁塔文化新天地是服装为主题,但是有运动场、餐饮、电影院、数字娱乐城、电玩城等。开元商场原来只是服装类的大商场,但是后来就有了麦当劳、御品轩等餐饮,后来在七层做了餐饮和电玩城。商业的发展越来越趋于多样化。3、市场更加细分更加个性化商场内部的业态分布上,更加细分。这点不仅体现在不同类别的业态越来越多,而且在同一种业态内部,逐渐开始细分出更多的品类。还有一些商场开始专注于单一的细分市场,形成主题商业,如雁塔文化新天地,只做潮流、休闲服饰。个性化的需求也逐渐的被重视,部分商场有个性服饰和另类服饰,满足消费者独特的需求。4、大型商场多有主力店入驻目前的大型商场大多都有主力店入驻,以此来带动整体商场的人气。如时代盛典有百盛,东方龙•安南城有家乐福,骡马市商业步行街有沃尔玛超市,立丰国际购物广场有百盛和沃尔玛超市。主力店的入驻,往往能够迅速带动整体商场的人气,对商场的快速发展和成熟,有极大的促进作用。商业地产的发展一般过程及商圈形成参考以下附表附表一:商业地产的发展阶段发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式,个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP(RMB)低于11001100-20002000-44004400以上附表二:商圈形成与发展起步期快速发展期结构调整期稳步发展期发展阶段市场表现各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展,经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场经营模式自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化,经营和销售同时存在商铺市场化,销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段,持有出租为主经营业态百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐赢利模式营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入标志节点城市发展较为落后,市政配套设施处在规划中市政配套正在完善,集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展,新商业出现大型商业机构进入,商业水平稳步上升二、市场调研为什么要市场调研?要回答这个问题首先我们需要了解客户需要什么?他们最关心什么?宏观环境调研调研框架调研内容细项内容宏观环境调研城市经济发展环境城市的经济发展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况城市人口环境包括城市的人口总量,人口的地理分布状况,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况,居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等人文环境包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等商业环境包括城市零售消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售